Existuje viacero spôsobov, ako predať nehnuteľnosť s hypotékou. Spôsob realizácie predaja je vecou dohody troch strán: predávajúceho, kupujúceho a banky, ktorá má na nehnuteľnosť záložné právo.
Práve na banku, ktorá je však mimoriadne dôležitým aktérom celej transakcie, mnohí predávajúci, ale ani kupujúci nemyslia. Bez toho, aby vydala súhlas so spôsobom predaja, sa žiaden obchod uskutočniť nemôže.
Spôsoby predaja nehnuteľnosti so záložným právom
Predať sa dá nehnuteľnosť zaťažená hypotékou bez ohľadu na jej výšku. Z hľadiska legislatívy neexistuje prekážka, ktorá by ovplyvňovala transakciu. Môže sa však stať, že vyšší zostatok na hypotekárnom úvere môže odradiť potenciálneho kupcu.
Výška zostatku na hypotéke je mimoriadne dôležitá v celom priebehu predaja nehnuteľnosti, od začiatku, až po odovzdanie kľúčov.
Prvým krokom predajcu ešte pred výberom spôsobu predaja je informovať o svojom zámere banku a požiadať ju o súhlas. Spravidla tak predajcovia robia spolu so žiadosťou o vyčíslenie zostatku na hypotekárnom úvere. Ten je potrebný pri minimálne jednom spôsobe predaja založenej nehnuteľnosti.
Poznámka: banky spravidla vydávajú toto vyčíslenie bezplatne, avšak nie každá tak robí v rovnakej lehote. Niektoré vám ho vydajú na počkanie, zato pri iných môžete čakať aj vyše týždňa. O podmienkach vydávania vyčíslení sa informujte vopred, aby ste nezostali prekvapení.
1. Predčasné splatenie hypotéky
Najčastejší spôsob predaja nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou je pomerne priamočiary, aj keď má svoje nevýhody.
Tou najväčšou sú prípadné poplatky, ktoré si môže banka účtovať za predčasné splatenie hypotéky. Ich výšku sa zvyčajne dozviete v spomínanom vyčíslení zostatku. V ňom je zároveň uvedená aj informácia, dokedy je potrebné hypotéku predčasne vyplatiť. Ak tento termín nestihnete, musíte požiadať o ďalšie vyčíslenie zostatku (keďže predošlé už bude neaktuálne), ktoré už však nemusí byť bezplatné.
Výška poplatku za predčasné splatenie môže byť nepríjemne vysoká, najmä ak je zostatok na hypotéke tiež vysoký. Zo zákona však nemôže prekročiť výšku 1 % zostatku. Podmienky sa líšia od banky k banke, je teda nevyhnutné vopred sa o nich informovať, či už pohľadom do zmluvy o hypotekárnom úvere, kontaktovaním banky alebo svojho finančného poradcu.
V istých situáciách môže byť tento poplatok odpustený alebo iba symbolický. Napríklad pri výročí fixácie hypotéky je možné požiadať o predčasné splatenie spravidla bez dodatočného poplatku, niektoré banky ho odpustia napríklad aj vtedy, ak je zostatok nižší ako 20 % istiny (napríklad VÚB banka).
Často prebieha predaj tak, že predávajúci vyplatí zostatok na hypotéke zo sumy, ktorú obdrží od kupujúceho.
Pri tomto spôsobe je mimoriadne dôležitá kúpno-predajná zmluva, ktorej súčasťou je informácia o zostatku na pôvodnej hypotéke a zároveň je v nej uvedený spôsob jeho úhrady.
Ak dôjde k predčasnému splateniu úveru, banka vydá takzvanú kvitanciu, na základe ktorej kataster nehnuteľností vymaže záložné právo na daný byt či dom.
2. Prevod hypotéky na inú nehnuteľnosť
Túto možnosť majú k dispozícii len majitelia minimálne dvoch nehnuteľností. Princíp je jednoduchý, hypotéka z predávanej nehnuteľnosti sa prenesie na inú.
Aj v tomto prípade je mimoriadne dôležitá súčinnosť banky, preto je dôležité informovať ju o zámere vopred. Banka totiž musí vyhodnotiť, či nehnuteľnosť, na ktorú má prejsť záložné právo, má dostatočnú hodnotu. Čakajte teda, že banka k nej bude požadovať znalecký posudok.
Čo v prípade, ak nehnuteľnosť nebude mať hodnotu v postačujúcej výške? Banka vám v tejto situácii môže navrhnúť, že časť úveru splatíte a na druhý byt či dom prejde o čosi nižšie záložné právo. Je však plne v réžii banky, či takýto spôsob navrhne.
Azda najväčšou výhodou tohto spôsobu predaja nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou je skutočnosť, že ak má vaša druhá nehnuteľnosť požadovanú hodnotu, vyhnete sa poplatku za predčasné splatenie úveru. Navyše budete mať k dispozícii celú kúpnu sumu bez toho, aby ste boli viazaní splatiť ňou celú, alebo časť hypotéky.
Aj v tomto prípade musí banka v prípade úspešného dokončenia transakcie vydať kvitanciu, ktorou sa vymaže záložné právo na pôvodný byt či dom. Zároveň však musí byť záložné právo v katastri zapísané na novú nehnuteľnosť.
3. Prevod hypotéky na kupujúceho
Zrejme najzriedkavejší spôsob predaja nehnuteľnosti s hypotékou. V tomto prípade by na seba ťarchu splácania úveru prebral kupujúci. S tým však musí súhlasiť nielen on, ale aj samotná banka, ktorú treba o zámere previesť hypotéku na nového dlžníka informovať v dostatočnom časovom predstihu.
Proces je totiž podobný štandardnej žiadosti o hypotekárny úver. Banka si musí preveriť bonitu kupujúceho, to znamená schopnosť splácať hypotéku. Iba pri splnení všetkých podmienok takúto transakciu odobrí.
Samozrejme, s podmienkami hypotéky musí súhlasiť aj kupujúci. Nemusí mu napríklad vyhovovať úrok či fixácia. V istých prípadoch je možné navrhnúť banke ich úpravu, no samotná banka s tým nemusí súhlasiť. Tento spôsob je teda najviac závislý od súčinnosti a súhlasu všetkých zainteresovaných strán. V tomto prípade banka kvitanciu nevydáva, keďže záložné právo na nehnuteľnosti ostáva.
Nech už sa rozhodnete pre akýkoľvek spôsob, základom je informovať o svojom zámere banku. Je tiež dôležité informovať sa o potenciálnych poplatkoch, ktoré sa viažu k predčasnému splateniu hypotéky, prípadne inému potrebnému úkonu.
Ak sa chystáte predávať nehnuteľnosť s hypotékou, poradíme vám, aký spôsob je pre vás najvýhodnejší. Kontaktujte našich finančných expertov.
