Preč sú aj časy 100 %, ale často aj 90 % hypoték. Rozdiel medzi úverom a skutočnou cenou nehnuteľnosti musí žiadateľ doplatiť iným spôsobom. Zvyčajne je potrebné doložiť zvyšných 20 – 30 %, čo nie je pri súčasných cenách bývania málo. Pozrime sa detailnejšie na jednotlivé možnosti dofinancovania hypotéky, aké majú výhody a nevýhody.
1. Dofinancovanie spotrebným úverom
Ide o praktické riešenie, po ktorom siaha mnoho záujemcov o nové bývanie. Spotrebný úver si totiž zvyčajne zoberú od banky, od ktorej majú aj hypotéku. Často však ide aj o najdrahšie riešenie, ktoré značne navýši preplatenú sumu. Nie je pritom automaticky dané, že ak vám banka schválila hypotéku, rovnako to bude aj pri spotrebnom úvere na dofinancovanie rozdielu ceny.
Výhody
Začnime výhodami tohto spôsobu. Prvou je spomínaná praktickosť (a rýchlosť získania), oba úvery máte od toho istého poskytovateľa a dá sa o nich žiadať súčasne. Dlhodobí (a bonitnejší) klienti si dokážu vyjednať výhodný úrok. Viaceré banky majú pritom vo svojej ponuke priamo špeciálny druh spotrebného úveru, ktorý je určený priamo na dofinancovanie hypotéky. Často poskytovaný práve v horizonte 10 – 20 % z ceny nehnuteľnosti, čím sa preklenie rozdiel chýbajúci do jej plnej ceny.
Ďalšou výhodou je, že po skončení doby fixácie úroku je možné oba úvery konsolidovať do jednej hypotéky, resp. pôžičky. Opäť platí, že bonitnejší klienti majú navrch a dokážu si vyjednať nižší úrok.
Nevýhody
Primárnou nevýhodou spotrebného úveru na dofinancovanie hypotéky je jeho vysoká cena, teda suma, o ktorú pôžičku preplatíte. Dôvodov je viacero. Tým hlavným je, že spotrebné úvery majú maximálnu splatnosť 8 rokov, čiže banky si pri nich často vyrubia vyšší úrok. Celková splátka sa tak môže vyšplhať poriadne vysoko.
Predovšetkým bonitnejší klienti (z pohľadu banky) si dokážu zabezpečiť nižší úrok na takomto spotrebnom úvere. Ostatní sú, žiaľ, odkázaní na podmienky, ktoré si nadiktuje banka. Pri poskytovaní spotrebného úveru sa navyše do úvahy berie to, že človek už má „na krku“ hypotéku, čo výrazne ovplyvňuje jeho platbyschopnosť (predovšetkým v prípadoch, keď o oba úvery nežiada súčasne).
Ak je vašou jedinou možnosťou dofinancovania spotrebný úver, ideálne je, ak je čo najnižší a s čo najvýhodnejšou úrokovou sadzbou. V opačnom prípade ide o jednoznačnej najdrahší spôsobom doplatenia rozdielu do plnej ceny hypotéky.
Prepočítajte si, v ktorej banke získate najvýhodnejší spotrebný úver v našom prehľadnom porovnaní.
2. Založenie druhej nehnuteľnosti
Po zvyčajne najdrahšom si opíšeme aj najlacnejšie, avšak nie vždy dostupné riešenie. Ním je založenie druhej nehnuteľnosti, často rodičovskej, alebo aj súrodeneckej, partnerovej a podobne (t.j. žiadateľ nemusí byť vlastníkom, súčasným ani budúcim). Takýmto spôsobom dokážete získať aj tú bájnu 100 % hypotéku pri veľmi nízkom úroku, aké v súčasnosti pri úveroch na bývanie sú.
Výhody
Výhoda je teda zrejmá. Nízka úroková sadzba, tým pádom nízke splátky a nízka celková preplatenosť úveru. Druhá nehnuteľnosť sa zvyčajne zakladá iba na prvé obdobie fixácie, teda štandardne minimálne 5 rokov. Po tom, čo zostatková hodnota úveru klesne pod určitú sumu (zvyčajne po splatení práve toho percenta, ktorým sa dofinancoval rozdiel k plnej cene hypotéky, t.j. často 10 – 20 %), napríklad 80 % z celkovej hodnoty, je možné druhú nehnuteľnosť vyňať spod záložného práva.
Presný postup však musí odsúhlasiť banka. Tá určí, kedy sú splnené kritéria na to, aby ostala založená len jedna nehnuteľnosť. Zvyčajne to však býva práve po skončení obdobia prvej fixácie úrokovej sadzby.
Nevýhody
Nie každý však takouto možnosťou disponuje a to je, dá sa povedať, hlavnou nevýhodou tohto spôsobu dofinancovania. So založením druhej nehnuteľnosti totiž musí bezvýhradne súhlasiť jej vlastník, teda napríklad rodičia. Aj im by totiž v najhoršom scenári hrozila strata strechy nad hlavou.
Založením druhej nehnuteľnosti tiež vzniká povinnosť nechať si vyhotoviť druhý znalecký posudok.
3. Stavebný úver k stavebnému sporeniu
Tento typ pôžičky je podmienený predvídavosťou, resp. plánovaním. Ak viete, že v budúcnosti (v horizonte niekoľkých rokov) plánujete kupovať či budovať nehnuteľnosť, je lepšie pripraviť sa na to vopred. Jedným zo spôsobov je založiť si tzv. stavebné sporenie, kde si v pravidelných mesačných intervaloch odkladáte na budúcu vyššiu investíciu. Pri kúpe/rekonštrukcii nehnuteľnosti tak v budúcnosti k nemu môžete získať aj tzv. stavebný úver.
Jeho výška sa rovná rozdielu medzi cieľovou potrebnou sumou a vkladmi sporiteľa (tie sa vám úročia a môžete k nim získať aj štátnu prémiu vo výške maximálne 70 € ročne).
Výhody
Takto typ úveru ma viacero výhod. V prvom rade je štátom garantovaný, máte naň teda zákonný nárok, ak máte funkčné stavebné sporenie (nasporených štandardne aspoň 50 % z cieľovej sumy a dĺžku sporenia aspoň dva roky). V ňom sa vaše vklady pravidelne úročia a ak spĺňate podmienky, môžete si za každý rok sporenie prirátať aj štátnu prémiu, ktorá je navyše oslobodená od dane z príjmov.
Výhodou stavebných úverov je tiež relatívne nízka úroková sadzba (minimálne v porovnaní so spotrebnými úvermi), dlhodobo začínajúca na hranici 3 % ročne, ktorá je však fixná po celú dobu splácania pôžičky. Splatnosť tohto typu úverov je v horizonte 20 a viac rokov. Podpisom výhodnej zmluvy si tak viete zabezpečiť dlhodobo nízku splátku, ktorá nezaťaží rodinný rozpočet. Rovnako ako spotrebný úver, aj stavebný úver sa po prvej fixácii dá konsolidovať spolu s hypotékou do jednej pôžičky.
Nevýhody
Nevýhoda tohto typu úverov je zrejmá – je nevyhnutné spĺňať podmienky na získanie stavebného úveru a teda na kúpu nehnuteľnosti myslieť aj niekoľko rokov dopredu. Tieto podmienky sa dajú obísť tzv. medziúverom.
4. Medziúver k stavebnému sporeniu
Ak nespĺňate podmienky na získanie stavebného úveru k stavebnému sporeniu, teda nemáte nasporenú aspoň polovicu cieľovej sumy a sporenie vám „nebeží“ aspoň dva roky, neznamená to, že túto pôžičku nedostanete. Môžete požiadať o tzv. medziúver, ktorý dostanete aj bez predchádzajúcej histórie.
Výhody
Najväčšou výhodou medziúveru je teda možnosť čerpať ho okamžite, bez potreby splnenia podmienok na získanie stavebného úveru. Aj ďalšie benefity majú tieto dva typy úverov spoločné – dlhú dobu splatnosti a v porovnaní so stavebným úverom zvyčajne nižší úrok (pri medziúveroch to však už nemusí byť pravdou).
Nevýhody
Hlavnou nevýhodou, a ďalším dôležitým rozdielom oproti stavebným úverom, je pri medziúveroch už vyššia úroková sadzba. Aj keby sa vám však podarilo získať nižší úrok ako pri tzv. „spotrebákoch“, kvôli dlhej dobe splatnosti (15 a viac rokov) však túto pôžičku aj tak značne preplatíte. Je to spôsobené aj tým, že pri medziúvere niekoľko rokov splácate len samotné úroky (kým nesplníte podmienky na poskytnutie stavebného úveru za štandardných podmienok), nie istinu.
Tým pádom môže problém nastať aj pri konsolidácii úveru po uplynutí prvej fixácii úrokov na hypotéke. Zostatok na medziúvere spolu so zostatkom hypotéky môžu prevyšovať 80 % z hodnoty nehnuteľnosti a banka ich spojenie do jedného úveru odmietne.
Niekedy sa teda viac oplatí poobhliadnuť sa po spotrebných úveroch, ktoré v konečnom dôsledku preplatíte o čosi menej.
Vo všeobecnosti však platí, že najlepším spôsobom dofinancovania hypotéky je nemať vôbec takúto potrebu a disponovať vlastnými prostriedkami vo výške aspoň 20 % z hodnoty nehnuteľnosti. Ako to dosiahnuť? Dlhodobým investovaním, ale aj spomínaným stavebným úverom, či jednoducho odkladaním peňazí bokom práve na účel nového bývania.
Prepočítame vám, akú hypotéku získate z banky a koľko z hodnoty nehnuteľnosti treba dofinancovať iným spôsobom. Poraďte sa s expertmi Trinity Finance.
