Hypotéka je dlhodobým finančným záväzkom, nezriedka aj na niekoľko desaťročí. To však neznamená, že podmienky jej nastavenia sú nemenné. Ani úroková sadzba nie je, ako sa hovorí, vytesaná do kameňa. Pri výročí fixácie si ju za istých okolností viete zmeniť, ideálne smerom nadol. Najčastejšie sa tak deje tzv. refinancovaním hypotéky, alebo vyjednaním lepších podmienok s poskytovateľom úveru.
Témou dňa je teda fixácia úroku – konkrétne to, ako si ju nastaviť čo najvýhodnejšie.
Čo je to fixácia úroku hypotéky, aké má výhody?
Nejde o nič iné ako o zmluvnú dohodu na tom, že počas určitého obdobia sa vaša úroková sadzba nebude meniť. Vy, ako poberateľ hypotéky, získavate istotu, že vaša splátka bude v tejto lehote nemenná. Dá to rozum, že ak pri podpise zmluvy získate mimoriadne výhodný úrok, chcete si ho zafixovať na čo najdlhšiu dobu. Nemalou mierou vám to pomôže pri finančnom plánovaní na najbližšie roky.
Nie je to však také jednoduché. Dĺžku fixácie totiž vo väčšine prípadov nemáte v rukách vy, ale práve banka. Pýtate sa, na akú dlhú dobu sa takto dá zabezpečiť úroková sadzba? Na slovenskom hypotekárnom trhu sa vyskytujú rôzne dĺžky fixácie, primárne v rozmedzí 1 – 10 rokov, najčastejšie:
- 3-ročná,
- 5-ročná,
- 7-ročná,
- 10-ročná.
Nájdu sa však aj výnimky. Čoraz populárnejšou sa stáva aj 1-ročná fixácia hypotéky, ale jedna z bánk ponúkala istú dobu dokonca aj opačný extrém – až 15-ročnú fixáciu úroku. Nájdete tiež 4, 6, 8-ročné fixácie.
Čo z toho má banka?
Nepísanú záruku, že na obdobie fixácie si vás udrží ako klienta. Samozrejme za podmienky, že vám poskytne atraktívny úrok, ktorý si nebudete chcieť počas doby fixácie meniť. V zmluve pri podpise hypotéky sa tiež klient zaväzuje, že ak sa rozhodne úver predčasne splatiť alebo zmeniť, bude to za poplatok. Predčasne v tomto prípade znamená pred výročím fixácie (= pred dátumom zmluvného konca fixácie).
Pre banku ide tiež o poistku. Ekonomická situácia na trhu (ale aj na úrovni klienta či banky samotnej) sa mení a po uplynutí fixácie môže byť pre poskytovateľa výhodnejšie úrok zvýšiť.
Fixácia úroku hypotéky je teda obojstranným regulačným mechanizmom. Poskytuje istotu ako klientovi (nemennosť splátky, stabilita vo výdavkoch), tak banke (udržanie klienta, schopnosť reagovať na zmenu ekonomickej situácie). Je mimoriadne dôležitá z hľadiska dlhodobého finančného plánovania.
Dá sa zmeniť úroková sadzba na hypotéke?
Ako sme už uviedli, áno, je to možné a dokonca ide o pomerne často sa vyskytujúci jav.
Deje sa tak zvyčajne pri výročí fixácie. Práve v tomto období totiž môžete zo zákona predčasne splatiť svoju hypotéku, prípadne zmeniť jej zmluvné podmienky, alebo si ju „preniesť“ k inému poskytovateľovi bez toho, aby ste museli platiť spomínaný poplatok.
O blížiacom sa výročí fixácie vás banka je povinná informovať, a to najneskôr dva mesiace pred uplynutím tejto doby. Zvyčajne je súčasťou tej istej korešpondencie aj informácia o novom úroku, ktorý pre vás začne platiť, resp. o akýchkoľvek ďalších zmluvných zmenách.
Výročie fixácie môžeme s miernym nadsadením nazvať časom vyjednávania. Keďže už pre vás neplatí bremeno predčasného splatenia, môžete si hypotéku refinancovať v inej banke. Tá vám môže ponúknuť výhodnejšiu úrokovú sadzbu, prípadne odlišnú splatnosť, vo finále nižšiu celkovú preplatenosť a podobne. Konkurencia za vás splatí zvyšok úveru a stane sa vaším novým veriteľom. Vy získate výhodnejšiu hypotéku, banka nového klienta.
Pôvodný veriteľ však nespí na vavrínoch. Chce si udržať zákazníkov. Klienti (zvyčajne tí bonitnejší, s lepšou splátkovou morálkou) môžu dostať výhodnejšiu ponuku – oproti doterajšej – aj od pôvodnej banky. Práve tu sa vytvára výrazný priestor na vyjednávanie. Niekedy vám totiž banka ponúkne lepšie podmienky až potom, čo vy začnete „pokukovať“ po refinancovaní u jej konkurenta.
Dá sa hypotéka refinancovať aj pred výročím fixácie?
Áno, dá.
Najväčším rizikom v tomto prípade je však spomínaný poplatok za predčasné splatenie. V rámci konkurenčného boja vám však môže druhá banka ponúknuť, že ho za vás uhradí, ak si hypotéku prenesiete ku nej.
Výška jednotlivých poplatkov je vždy uvedená v sadzobníku. Od banky k banke sa môže líšiť, jej maximálna výška je však stanovená na 1% z celkovej zaplatenej zostávajúcej sumy (teda nie z pôvodnej požičiavanej sumy).
Ako si nastaviť najvýhodnejšiu fixáciu hypotéky?
Vo všeobecnosti platí, že čím dlhšiu fixáciu hypotéky získate, tým vyšší bude aj úrok na tomto úvere. Predovšetkým v porovnaní s kratšími dobami viazanosti. Svoju stratégiu pri výbere fixácie hypotéky by ste však mali zvoliť aj s ohľadom na životné plány do budúcnosti. Samozrejme, situácia každého človeka je iná a preto neexistujú univerzálne výhodné riešenia pre všetkých.
Aj napriek tomu sú isté postupy, ktoré vychádzajú z praxe kupovania nehnuteľnosti:
- zvoľte si dlhšiu fixáciu, ak je pre vás dôležitá stabilita na roky dopredu – značne si tým uľahčíte finančné plánovanie do budúcnosti. Viete, že na X rokov (povedzme 5, 10) budete mať rovnakú splátku. Toto je voľba vhodná napríklad pre rodiny pri kúpe nového bývania, v ktorom plánujete žiť už natrvalo.
- dlhšia fixácia je výhodnejšia, ak neplánujete predčasne splácať – ak nerátate v najbližšom období s mimoriadnym nárastom vášho príjmu a neplánujete hypotéku splatiť predčasne, siahnite po dlhšej viazanosti.
- ak kupujete prvé, „štartovacie“ bývanie, viažte sa kratšie – týka sa to predovšetkým mladých ľudí, ktorí si kupujú prvé bývanie s tým, že po čase ho predajú a presťahujú sa do, zvyčajne, väčšieho. Predávať staré a hľadať nové bývanie totiž chcete pri výročí fixácie, práve aby ste sa vyhli poplatku za predčasné splatenie.
- zvoľte si kratšiu fixáciu, ak ste bonitnejší a ochotní riskovať – stratégia opakovaného refinancovania vždy pri výročí fixácie nie je ničím nezvyčajným. Na to, aby však človek získal stále výhodnejší úver, musí byť však dostatočne bonitným pre veriteľom. To znamená žiadne omeškané splátky, dostatočný zostatok na účte aj po splátke, poctivá platobná morálka a história. Pamätajte tiež na to, že vyjednávanie pri výročí si tiež vyžaduje energiu a čas.
Nastavenie vhodnej fixácie hypotéky je súčasťou hypotekárneho poradenstva pri hľadaní ideálnej hypotéky. Ozvite sa nám a poradíme vám, akú stratégiu pri fixácii úroku zvoliť.
