Hoci developerské projekty v poslednom období rastú ako huby po daždi, ponuka novostavieb je stále pomerne obmedzená. Nie je preto žiadnym prekvapením, že väčšina nehnuteľností v developerských projektoch je vypredaná ešte predtým, ako je projekt dokončený, či dokonca ešte pred začatím samotnej výstavby. Viete, aké špecifiká má financovanie takejto nehnuteľnosti hypotékou a na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti v rámci developerského projektu?
Hypotéka na developerský projekt vs. „klasická“ hypotékou
Developerský projekt predstavuje novostavbu pred kolaudáciou, ktorej stavbu realizuje stavebná spoločnosť (developer). Kupujúci si v tomto prípade kupuje nehnuteľnosť priamo od jej zhotoviteľa. Dôležitým faktorom pri vybavovaní developerskej hypotéky je štádium výstavby nehnuteľnosti.
Ešte v čase počas výstavby sa developeri dohodnú s jednou alebo viacerými bankami na umožnení financovania záujemcom o kúpu nehnuteľnosti z realizovaného developerského projektu prostredníctvom hypotéky. Táto hypotéka, ktorá je už v banke vopred nastavená, sa volá developerská hypotéka. Slúži na financovanie kúpy nehnuteľnosti, ktorá zatiaľ nebola skolaudovaná.
Na rozdiel od klasickej hypotéky developerská hypotéka býva v mnohých bankách nastavená výhodnejšie. Klient tak dostane v banke napríklad zľavu na úroky a hypotéku je možné vybaviť o niečo rýchlejšie ako je tomu pri štandardnej hypotéke. Túto hypotéku je možné podpísať už v čase, kým byt nie je dokončený a začať splácať až po odovzdaní bytu.
Ako prebieha vybavenie developerskej hypotéky
K žiadosti o developerskú hypotéku sa dokladajú doklady totožnosti, podpísaná rezervačná zmluva s developerom a v prípade potreby potvrdenie o príjme. Na základe týchto dokladov banka následne schváli developerskú hypotéku. V momente, keď je novostavba dokončená, prebehne podpis záložnej zmluvy.
Developerskú hypotéku získate len v banke, s ktorou má developer dohodu
Developer môže mať zmluvu s jednou alebo viacerými bankami. Vybavenie hypotéky na developerský projekt v inej banke než tej dohodnutej developerom je omnoho zložitejšie a štandardne sa nezaobíde bez založenia inej nehnuteľnosti.
Ak vám teda z nejakého dôvodu nevyhovuje hypotéka od banky, s ktorou má developer zmluvu, môžete sa obrátiť so žiadosťou o hypotéku aj v inej banke, ale len v prípade, ak máte čím ručiť. Bez založenia ďalšej nehnuteľnosti bude možné žiadať o hypotéku v inej banke, než je banka developera, až v čase, keď bude developerský projekt založený v katastri nehnuteľností. Pri vybavovaní hypotéky na developerský projekt mimo banky developera taktiež počítajte so zložitejším procesom vybavenia v porovnaní so zmluvnou bankou developera.
Tranžové alebo jednorazové čerpanie
Mnoho developerov má v podmienkach financovania nastavené tzv. tranžové financovanie. To v praxi znamená, že kupujúci je povinný developerovi postupne uvoľňovať časť kúpnej ceny podľa dohodnutej úrovne dokončenia projektu. Preto ak nemáte k dispozícií vlastné financie na úhradu dohodnutých tranží, uprednostnite developerskú hypotéku, ktorá umožňuje uvoľňovanie tranží kúpnej ceny a nie až uvoľnenie financií po kolaudácii. Takéto tranže zvyčajne umožňuje banka, ktorá zároveň aj financuje výstavbu nehnuteľnosti.
Fixácia a developerská hypotéka
Fixácia predstavuje dohodnuté obdobie, počas ktorého sa klientovi nezmení úroková sadzba hypotéky. Začiatok fixácie pri developerskej hypotéke môže byť rôzny. V závislosti od konkrétnej banky môže ísť o deň podpisu úverovej zmluvy, deň prvého čerpania úveru alebo pevne stanovený dátum určený v úverovej zmluve. Ak si teda vyberáte hypotéku najmä kvôli nízkym úrokom, uprednostnite hypotéku so začiatkom fixácie v deň podpisu úverovej zmluvy. V opačnom prípade sa vám môže stať, že napríklad do dňa prvého dňa čerpania úveru sa vám výška úverovej sadzby zmení. A to môže byť smerom dole, ale, samozrejme, aj hore.
Developerská hypotéka a daňový bonus za zaplatené úroky
V prípade, ak spĺňate podmienky získania daňového bonusu za zaplatené úroky (napr. vek, výška príjmu) môžete toto zvýhodnenie využiť aj pri čerpaní developerskej hypotéky.
Ako nekúpiť mačku vo vreci? Developerský projekt si najskôr dobre preverte
Predtým, ako sa rozhodnete pre kúpu konkrétnej nehnuteľnosti z developerského projektu si daný projekt starostlivo preverte. Vyhnete sa tak nepríjemným okolnostiam, ako môže byť nízka kvalita, posunutie dokončenia projektu či v tom horšom prípade aj nedokončenie projektu. Uprednostnite projekty, ktoré realizujú firmy, ktoré už majú za sebou úspešné developerské projekty. Dobrým znamením je aj spolupráca developera s niektorou známou bankou, nakoľko banky sa pustia do spolupráce len s developerskými projektami, ktorým veria.
Kúpa bytu z developerského projektu predstavuje zaujímavý spôsob ako získať nové bývanie. Je len na vás, či sa rozhodnete pre kúpu ešte pred kolaudáciou, kedy je spravidla k dispozícií väčší výber nehnuteľnosti a financovanie prostredníctvom developerskej hypotéky, alebo si počkáte na kolaudáciu projektu a vyberiete si z ponuky nehnuteľností, ktoré „ostali“. Nezabudnite si však vopred zvážiť svoje finančné možnosti, aby sa vám nestalo, že po podpise rezervačnej zmluvy nebudete mať nehnuteľnosť ako financovať.
