Keď sa pár rozhodne uzavrieť manželstvo, zvyčajne sa spája s láskou a túžbou, budovať si spoločný život. K tomu patrí i spoločné bývanie. Iste nikto nehovorí ,,áno” s tým, že sa raz rozvedie. Okolnosti a životné situácie sú často nad sily manželov, a tak čoraz viac párov končí na súde so žiadosťou o rozvod. Súčasťou tejto nepríjemnej etapy života je aj rozdelenie spoločného majetku či vysporiadanie spoločných dlhov. Aké máte možnosti riešenia spoločnej hypotéky po rozvode manželstva?
Majetok i záväzky sú bezpodielovým spoluvlastníctvom manželov
Podľa údajov Ministerstva spravodlivosti sa počet návrhov na rozvod v roku 2020 v porovnaní s rokom 2019 znížil o 10,6 % z 11,6-tisíc na takmer 10,4-tisíc. I keď rozvodovosť klesá, rovnako klesá aj počet sobášov, ktorých bolo na Slovensku v roku 2020 podľa dát Štatistického úradu 23 753 (vplyv mala aj pandémia).
Odhliadnuc od romantického aspektu vstupu do manželstva, v zahraničí je bežné uzavretie predmanželskej zmluvy, zatiaľ čo na Slovensku je tento postup neštandardný. V prípade rozvodu manželstva sa teda spoločný majetok stáva tzv. bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). Na majetok i záväzky, ktoré manželia nadobudli počas trvania manželstva, majú obaja rovnaký nárok a stáva sa ich spoločným vlastníctvom.
Nie samotný rozvod, ale práve vysporiadanie BSM je kameňom úrazu. V ideálnom prípade si bývalí manželia na základe vzájomnej dohody rozdelia majetok i záväzky. Ak sa dohodnúť nevedia, môžu podať návrh na súd.
Súdy najčastejšie rozhodnú o rozdelení majetku rovným dielom. Za spoločnú nehnuteľnosť i splácanie hypotéky teda majú zodpovednosť obaja. Banku totiž nezaujíma, v akom vzťahu sú dlžníci.
Exmanželia si často robia naprieky tým, že keď sa odsťahujú zo spoločnej nehnuteľnosti, automaticky sa prestávajú zaujímať o jej splácanie. Treba však upozorniť, že je v záujme oboch strán ustrážiť si včasné úhrady splátok hypotéky, nakoľko omeškanie sa zaznamenáva do úverového registra dlžníkov a skomplikovali by si tak situáciu, ak by žiadali o úver niekedy v budúcnosti.
Snažiť sa dospieť k vzájomnej dohode s bývalým partnerom je najlepšia cesta, ako vysporiadať spoločný majetok i záväzky.
5 scenárov, čo môžete urobiť s nehnuteľnosťou a hypotékou po rozvode manželstva
1. Predaj nehnuteľnosti a predčasné splatenie hypotéky
Ak bývalí partneri už nemajú záujem využívať spoločnú nehnuteľnosť, alebo sa nevedia dohodnúť, kto si ju ponechá, prichádza do úvahy predaj a predčasné splatenie hypotéky. Treba tiež povedať, že súdy často riešia nezhody, keď jeden z partnerov chce nehnuteľnosť predať, no druhý si ju chce ponechať, no nemá dostatočnú bonitu, aby na seba prevzal celú výšku hypotéky.
Banka musí predaj nehnuteľnosti vopred schváliť, no zvyčajne to nie je problém. Ak máte na hypotéke fixovaný úrok, treba tiež počítať s poplatkom za predčasné splatenie vo výške 1 % zostatkovej sumy hypotéky.
V dnešnej realitnej situácii, kedy ceny dosahujú historické maximá, môže byť predaj výhodný na splatenie záväzkov a získanie prostriedkov na ,,nový začiatok”. Peniaze, získané z predaja nehnuteľnosti, sa tiež delia na základe BSM. Ak manželia vlastnili nehnuteľnosť menej ako 5 rokov, treba tiež počítať s daňou z rozdielu nadobúdacej ceny a predajnej ceny.
2. Prenos hypotéky iba na jedného z manželov
Ak si jeden z manželov chce nehnuteľnosť ponechať a naďalej hypotéku splácať, môže druhého z manželov vyplatiť a prepísať hypotéku iba na seba. Má to ale háčik. Keďže hypotéku si brali manželia spoločne s určitou výškou príjmu, ten už v prípade iba jedného z páru nemusí byť dostačujúci, aby banka hypotéku schválila. Vyriešiť sa do dá nahradením pôvodného spoludlžníka iným.
3. Predaj nehnuteľnosti vrátane hypotéky
Táto možnosť už nie je taká jednoduchá ako prvé dve. Ideálna je v prípade, že máte kupca nehnuteľnosti, ktorý zároveň spĺňa podmienky banky pre schválenie hypotéky. Môže to byť napríklad príbuzný, alebo priateľ. V opačnom prípade bude náročné nájsť niekoho, kto kúpi nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou, najmä ak je staršieho dáta. Táto možnosť môže byť zaujímavá, ak vám končí fixácia a hypotéku bude možné čoskoro refinancovať.
4. Prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť a predaj pôvodnej
V prípade problémov s predajom nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou existuje ešte jedna možnosť. Ak máte možnosť (alebo niekto z rodiny) ručiť inou nehnuteľnosťou v podobnej hodnote, je možné založiť novú nehnuteľnosť a pôvodnú predať už bez zaťaženia hypotékou.
Hoci sa uľahčí predaj nehnuteľnosti, treba počítať s väčším množstvom byrokracie. Ak by si jeden z partnerov kúpil nehnuteľnosť, je možné opäť zmeniť predmet zabezpečenia a pokračovať v splácaní.
5. Spoločné splácanie hypotéky
Toto riešenie je asi najmenej pravdepodobné. Sú však situácie, kedy bývalí manželia nemajú na výber a musia pokračovať v spoločnom splácaní hypotéky. Ak bývalí manželia už nechcú využívať spoločnú nehnuteľnosť, môžu ju prenajať a vykryť splátku z mesačného nájmu. S prenájmom však musia súhlasiť obaja.
V situácii, keď si každý z rozvedených manželov obhajuje svoje nároky, sa zdá byť dohoda nemožná. Po prečítaní uvedených možností je ale jasné, že ide o najrozumnejší spôsob, ako spoločný majetok a záväzky vysporiadať. Ak si neviete s vysporiadaním BSM rady a prípadne potrebujete poradiť, určite sa obráťte na právnika.
Naši experti vám poradia, aké scenáre riešenia hypotéky prichádzajú do úvahy s ohľadom na vaše príjmy a finančné možnosti. Ozvite sa nám telefonicky, alebo e-mailom.
