Ako postupovať pri žiadosti o hypotéku na stavbu domu v prípade, ak už máte pozemok, prípadne budete kúpu pozemku financovať z nasporených prostriedkov.
Kedy je možné žiadať o hypotéku na stavbu domu?
Žiadať o hypotéku na stavbu domu môžete v momente, kedy máte k dispozícii projekt domu a právoplatné stavebné rozhodnutie. V závislosti od vašich voľných finančných prostriedkov tak môžu nastať 2 situácie:
- máte dostatok finančných prostriedkov na rozostavenie domu – žiadať budete až v čase, keď budete vlastniť rozostavanú stavbu.
- nemáte dostatok financií na začatie stavby – žiadať budete v čase, keď máte len „holý“ pozemok.
Tip na čítanie: Ak ešte nemáte na stavbu domu pozemok, nezúfajte. Po splnení určitých podmienok je možné financovať kúpu pozemku na hypotéku. Viac sa dočítate v článku.
Žiadosť o hypotéku na rozostavanú stavbu
Postup vybavenia hypotéky na stavbu domu v čase, keď už vlastníte rozostavanú stavbu, je o niečo jednoduchší. V čase žiadosti o úver vám v takomto prípade banka poskytne rovno prvú tranžu (podľa hodnoty pozemku a rozostavanej stavby). Ďalšie tranže sú následne uvoľňované podľa postupu stavebných prác. Tie dokladáte prostredníctvom rozpočtu realizovaných prác a fotodokumentácie.
K žiadosti budete potrebovať doložiť:
- znalecký posudok pozemku spolu s rozostavanou stavbou,
- stavebné povolenie,
- geometrický plán zamerania stavby.
Žiadosť o hypotéku, keď ste ešte nezačali stavať
Ako pri každej hypotéke, aj pri hypotéke na stavbu domu, teda nehnuteľnosti, ktorá zatiaľ neexistuje, je potrebné mať čím ručiť. V takomto prípade vám preto banka najskôr poskytne len úver, za ktorý budete ručiť pozemkom. V závislosti od banky budete mať k dispozícií 60 až 100 % z hodnoty pozemku. Tieto financie sú určené na začatie stavby, ktorú bude možné zapísať do katastra ako rozostavanú stavbu.
Ďalšie finančné prostriedky vám banka následne poskytne potom, ako jej preukážete dostatočnú rozostavanosť stavby (znalecký posudok na budúcu hodnotu nehnuteľnosti) a budete mať rozostavanú nehnuteľnosť zapísanú na liste vlastníctva. Po tomto kroku už čerpanie úveru pokračuje štandardne – preukazovaním zhodnocovania stavby.
K žiadosti budete potrebovať doložiť:
- znalecký posudok pozemku,
- právoplatné stavebné povolenie,
- projektovú dokumentáciu.
Podmienky, ktoré by mal spĺňať pozemok, resp. rozostavaná stavba
Na to, aby vám banka schválila hypotéku na stavbu, je potrebné, aby váš pozemok resp. rozostavaná stavba spĺňala určené podmienky. Najčastejšie podmienky bánk:
- pozemok musí mať spevnenú prístupovú cestu,
- rozostavaná stavby musí byť v súlade so stavebným povolením (prípadná odchýlka od pôvodného plánu stavby musí byť zdokumentovaná a schválená stavebným úradom),
- dostatočný stupeň rozostavanosti (platí v prípade žiadosti po začatí stavby).
Čo sú to tranže?
Schválenú hypotéku na stavbu domu nikdy banka neumožní čerpať naraz, ale vypláca ju postupne prostredníctvom tzv. tranží. V praxi to znamená, že banka na základe znaleckého posudku a vašej bonity schváli celkovú hodnotu úveru a tú následne vypláca vo viacerých splátkach.
Dôvod je jednoduchý – banka má v čase schválenia úveru k dispozícií nižšie zabezpečenie, než je celková hodnota úveru. Celý úver je rozdelený na 3 až 6 tranží.
Tak, ako sa postupne zvyšuje hodnota založenej nehnuteľnosti, postupne sa zvyšujú aj financie, ktoré vám banka poskytne. Jednotlivé tranže sú zvyčajne vyplácané nasledovne:
- Prvá tranža – jej výšku určí hodnota pozemku, prípadne pozemku spolu s rozostavanou stavbou. V závislosti od konkrétnej banky ide o 50 až 80 % hodnoty.
- Druhá až piata tranža – tieto financie sú uvoľňované na základe zhodnotenia stavby. Zhodnotenie stavby banke preukazujete prostredníctvom aktuálnych fotografií stavby a rozpočtu realizovaných prác. Niektoré banky môžu pred uvoľnením tranže požadovať aj obhliadku stavby.
- Posledná tranža – posledné financie banka uvoľní potom, ako stavba dosiahne zmluvou určený stupeň rozostavanosti, prípadne sú dokončené určené technické prvky, či stavba prešla kolaudáciou. Konkrétne podmienky vyplatenia poslednej tranže sa v jednotlivých bankách líšia. Nezabudnite preto pri porovnávaní ponúk jednotlivých bánk zohľadniť aj podmienky uvoľnenia poslednej tranže.
Pozor, každá banka má vždy určenú aj maximálnu dobu čerpania úveru. Tá predstavuje čas, v akom musíte dokončiť jednotlivé fázy stavby a vyčerpať hypotéku. V opačnom prípade stratíte nárok na jej poskytnutie. Zvyčajne ide o 18 až 24 mesiacov.
Nevyčerpanie celého úveru
Na stavbu domu nemusíte vyčerpať celú sumu, ktorú vám banka v rámci hypotéky schválila. V prípade, ak sa vám dom podarí dokončiť za nižší rozpočet, než bola výška schváleného úveru, financie z hypotéky nemusíte dočerpať. Od tejto nedočerpanej časti úveru viete odstúpiť. V niektorých bankách je toto odstúpenie spoplatnené, v iných na vás v prípade nevyčerpania úveru nečakajú žiadne poplatky.
Zamerajte sa pri porovnávaní jednotlivých ponúk hypoték aj na túto možnosť. Mať počas stavby domu akúsi „poistku“ vyšších financií sa vždy oplatí, nakoľko nikdy neviete, čo vás počas stavby môže prekvapiť. Vždy si preto, ak je to možné, zoberte hypotéku aspoň o 10 % vyššiu, než je plánovaný rozpočet na stavbu domu. Vyhnete sa tak nepríjemnej situácii, akou je vyčerpanie celej hypotéky v čase, keď je dom ešte neobývateľný.
Splácanie hypotéky na dom
Splácanie hypotéky na kúpu a hypotéky na stavbu domu sa mierne líši. Kým pri hypotéke na kúpu splácate hneď od začiatku štandardné splátky úveru, pri hypotéke na kúpu vo väčšine bánk v čase čerpania jednotlivých tranží splácate len úroky z vyčerpanej sumy. Čím skôr hypotéku vyčerpáte, tým skôr začnete splácať štandardné splátky.
Na rozdiel od hypotéky na kúpu nehnuteľnosti, pri hypotéke na stavbu, banka poskytuje úver na budúcu hodnotu nehnuteľnosti. Proces vybavenia hypotéky je v tomto prípade o niečo zložitejší. Celé čerpanie úveru je navyše potrebné banke dokladovať, nakoľko vám inak neuvoľní ďalšie financie. Ak potrebujete získať viac financií rýchlejšie, môžete siahnuť po klasickej hypotéke. Ak však nevlastníte žiadnu inú nehnuteľnosť, budete si k nej musieť prizvať ručiteľa – napríklad rodičov.
Potrebujete poradiť s financovaním stavby nehnuteľnosti? Obráťte sa na našich expertov. Pomohli sme stovkám ľudí, ktorí už teraz spokojne bývajú vo vlastnom.
