Pri zamestnancoch sú podmienky získania hypotéky pomerne priamočiare. Ako to je však pri živnostníkoch (SZČO) a majiteľoch s.r.o.? Určite sa nájdu aj majetnejší biznismeni, ktorí disponujú okamžitými prostriedkami, avšak aj medzi podnikateľmi je mnoho žiadateľov o hypotéky. Koronavírus spôsobil na finančnom trhu zemetrasenie a situácia sa zmenila.
Opatrnosť bánk voči niektorým podnikateľom pretrváva
Aj keď má koronavírus negatívny dopad na globálnu ekonomiku a mnohé odvetvia, nie každý sektor bol zasiahnutý rovnako. Žiaľ, niektoré si to odniesli výrazne horšie. Ide predovšetkým o gastronómiu, cestovný ruch a hotelierstvo. Podniky boli dlho zatvorené, ľudia nikam necestovali a stále sú opatrní. Logicky sa teda podnikateľom v týchto oblastiach znížili príjmy. Banky to zaregistrovali.
Živnostníci a majitelia eseročiek podnikajúci v týchto sektoroch to teda pri žiadosti o hypotéku stále nemajú jednoduché. Je však potrebné podotknúť, že s uvoľňovaním epidemiologických opatrení sú otvorenejšie aj banky a mnohé situácie posudzujú individuálne. Podmienky sa však líšia od banky k banke. No platí, že zatiaľčo pred pár mesiacmi by majitelia reštaurácií s najväčšou pravdepodobnosťou pochodili naprázdno, dnes už svitá na lepšie časy.
Ale ani podnikatelia v iných oblastiach to nemajú jednoduché, čo musia splniť, aby dostali od banky hypotekárny úver?
Kritéria, ktoré banky posudzujú
Pravidlá poskytovania hypoték SZČO a majiteľom s.r.o. prešli v dôsledku pandémie viacerými zmenami. Dá sa povedať, že stále sú „živé“, nakoľko banky svoje podmienky menia v reálnom čase v reakcii na vyvíjajúcu sa situáciu. Čo platí dnes, nemusí už platiť zajtra.
Niektoré kritéria poskytovania sa však nezmenili, prípadne ich sprísnili iba v niektorých bankách.
Platobná disciplína
Univerzálny hodnotiaci faktor všetkých poskytovateľov finančných produktov. Platobná morálka žiadateľa je veľmi vypovedným indikátorom jeho spoľahlivosti. Podnikateľ, ktorý mešká so splátkami, či je dokonca dlžníkom, hypotéku nedostane. Pozor aj na negatívne záznamy v registroch, ktoré vznikajú aj pri zamietnutí žiadosti. Často sa teda neoplatí chodiť od dverí k dverám a žiadať o hypotéku od rôznych bánk.
Minimálna doba podnikania
Dáva zmysel, že novopečení podnikatelia a živnostníci u bánk nepochodia. Poskytovatelia hypoték totiž požadujú minimálnu dobu podnikania/živnosti. Táto lehota sa líši od banky k banke, v určitých prípadoch závisí aj od právnej formy podnikania (napr. v jednej banke je odlišná minimálna doba pre SZČO a pre s.r.o.).
Platí, že minimálna potrebná doba živnosti je 6 mesiacov v predchádzajúcom zdaňovacom období, benevolentnejšie to nevidí žiadna banka. Práve naopak, niektoré banky hypotéku nedajú SZČO, ktorá podniká kratšie ako 12 mesiacov. Od majiteľov/spoločníkov s.r.o. požadujú minimálne 12 mesiacov, prípadne aj 24.
Zároveň platí, že v čase žiadosti o hypotéku musí byť s.r.o. či živnosť naďalej aktívna, nemôže byť pozastavená, či zrušená.
Kladné daňové priznanie
Platí, že podnikateľ môže o úver požiadať až po podaní daňového priznania. Vyššie uvedená minimálna doba podnikania musí byť teda splnená v predošlom zdaňovacom období, než v ktorom záujemca žiada o hypotéku.
Daňové priznanie podnikateľa musí byť kladné, čo znamená, že výsledkom jeho hospodárenia v predmetnom zdaňovacom období je zisk. So záporným daňovým priznaním sa hypotéka získava ťažko, v niektorých prípadoch sa dá odvolať a požiadať o individuálne prehodnotenie, no predovšetkým v čase pandémie sú šance na úspech mizivé.
Výpočet príjmu
Merítkom solventnosti, a teda aj rentability podnikateľa, je jeho príjem. Banky majú iný systém výpočtu výšky príjmu ako pre SZČO, tak pre „eseročky“, navyše od banky k banke sa môžu líšiť aj v ďalších špecifikách.
-
Jedným zo spôsobov výpočtu pre živnostníkov/SZČO je vzorec: (základ dane – daň) / 12. Banka si takto vyráta čistý mesačný príjem žiadateľa.
-
Druhý spôsob je výpočet cez % z obratu (tržieb), vyjadrený vzorcom: % tržieb / 12, kde podiel tržieb býva od 10 % vyšší, v závislosti od banky. Tento spôsob výpočtu využívajú banky aj pri niektorých s.r.o., najmä jednoosobových.
-
Pri s.r.o. môžu banky rátať bonitu žiadateľa aj výpočtom mesačného zisku jednoduchým vzorcom: (zisk / 12) x podiel v s.r.o., teda pri dvoch rovnocenných majiteľoch sa mesačný zisk delí ešte na polovicu.
-
Ak je majiteľ s.r.o. zároveň jej zamestnancom a poberá mzdu, banka si jeho čistý príjem overí v Sociálnej poisťovni, ako pri iných zamestnancoch.
Niektoré banky ponúkajú viacero spôsobov výpočtu príjmu, prípadne ich kombinujú. O detailoch sa odporúčame informovať pred žiadosťou o hypotéku.
Požiadavka na zdokladovanie medziobdobia
Jedným z aktuálnych spôsobov, ako sa banky v súčasnej situácii chránia, je vyžadovanie zdokladovania medziobdobia. V praxi to znamená, že žiadateľ o hypotéku musí doložiť svoje tržby za posledné mesiace, zvyčajne minimálne tri.
Dokazuje tým, že aj napriek globálnej pandémii a ekonomickej recesii mu podnikanie funguje a nenachádza sa uprostred existenčnej krízy. Práve tu majú najväčší problém podnikatelia v gastropriemysle, cestovnom ruchu a hotelierstve.
Niektoré banky požadujú iba výpis z účtu, pri iných je možné medziobdobie zdokladovať aj hotovostný príjem.
Ako sme už uviedli vyššie, podmienky bánk sa často menia v závislosti od aktuálnej situácie a ekonomických prognóz. Pred žiadosťou o hypotéku je tak vždy dôležité overiť si podmienky banky ešte skôr, ako podáte žiadosť o hypotéku.
Zamietnuté žiadosti sa zaznamenávajú v úverovom registri a v budúcnosti by ste mohli mať problém získať úver. Poraďte sa s nami, v ktorej banke získate najlepšiu hypotéku.
