Cena stavebných materiálov rastie už niekoľko rokov po sebe. To sa odráža aj na raste trhových hodnôt nehnuteľností. Ruka v ruke s dvojcifernou infláciou spôsobili tieto javy na realitnom trhu menšie zemetrasenie. Podľa údajov Národnej banky Slovenska vzrástla priemerná cena za m2 medzi rokmi 2020 a 2022 o neuveriteľných 49,8 %.
Ak patríte k šťastlivcom, ktorí kúpili nehnuteľnosť ešte v „dobrých časoch“, neznamená to automaticky, že sa vás tento nárast nijako nedotkol.
Podpoistenie je reálna hrozba
Ak ste uzatvorili poistenie nehnuteľnosti v čase relatívnej ekonomickej stability, pri dnešných cenách už poistné krytie pravdepodobne nezodpovedá jej trhovej hodnote.
Ukážme si to na príklade z praxe s orientačnými sumami.
Pán Martin je vlastníkom 3-izbového bytu v Košiciach. Ešte v roku 2019 naň uzavrel poistenie vo výške 90 000 €, ktorá reflektovala jeho aktuálnu trhovú hodnotu. Dnes, v roku 2023, je hodnota bytu o poznanie vyššia, na úrovni 150 000 €. Keďže pán Martin poistnú zmluvu v priebehu rokov zmluvu neaktualizoval, poistné krytie bude môcť čerpať maximálne do výšky 90 000 €. Jeho byt je podpoistený o 66,6 %.
V reálnom živote by sa teda mohlo stať, že ak došlo k škodovej udalosti, poistné krytie by pánovi Martinovi vôbec nemuselo pokryť náklady spojené s jej likvidáciou. Keďže od roku 2019 stúpla cena jeho nehnuteľnosti o vyše 66 %, alikvotne k tomu stúpla aj cena potenciálnych opráv či rekonštrukcií po škodovej udalosti.
Ľudovo povedané, aj dôjde k nešťastiu, poistka pána Martina nepokryje všetky náklady, potrebné na odstránenie jeho následkov. Žiaľ, mnoho vlastníkov nehnuteľností si túto skutočnosť uvedomí až v prípade škodovej udalosti, ktorá zarezonuje predovšetkým z dôvodu turbulentného rastu cien.
Indexácia poistenia je jedným z nástrojov, ktorým sa dá bojovať proti podpoisteniu v dôsledku rastúcich cien.
Najmä pri rodinných domoch môže dôjsť k podpoisteniu aj z dôvodu rekonštrukcie či stavebných úprav (nová fasáda, strecha, okná). Ak majiteľ prácami zvýšil hodnotu nehnuteľnosti, no neauktalizoval si poistku, suma krytia je rovnako neaktuálna.
Čo je to indexácia poistenia?
Môžete sa stretnúť aj s pojmom dynamizácia poistenia nehnuteľnosti, ide o rovnakú vec. Tento nástroj slúži na zachovanie hodnoty poistného krytia tak, aby odrážalo reálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Ak medziročne stúpne hodnota nehnuteľnosti o 20 %, alikvotne sa tomu prispôsobí aj poistné krytie. Majiteľ nehnuteľnosti tak má istotu, že v prípade nešťastia bude môcť čerpať z poistky sumu, ktorá mu reálne pomôže pri opravách či odstraňovaní následkov.
Najväčšia výhoda indexácie poistenia je skutočnosť, že pomáha odstraňovať, alebo aspoň zmenšovať, odchýlku od pôvodnej poistnej sumy k aktuálnej trhovej hodnote nehnuteľnosti. Riziko podpoistenia je teda menšie, aj keď, ako si ešte povieme, nie úplne zažehnané.
Dnes je indexácia poistenia štandardnom v ponuke mnohých poisťovní. Je na klientovi, či s ňou bude súhlasiť, alebo nie. Indexácia poistenia však nie je automatická, je preto nevyhnutné proaktívne sa u poskytovateľa poistenia informovať, či je aktívna.
Samozrejmosťou je, že ak sa zvýši poistná suma, tak sa zvýši aj poistné (spravidla rovnakým pomerom), ktoré odvádza majiteľ nehnuteľnosti. O zmene výšky poplatku informuje poisťovňa klienta raz ročne, spravidla listom.
Kedy indexácia poistenia nestačí?
Existujú prípady, kedy ani indexácia poistenia nezabráni podpoisteniu. Najmä v časoch dvojcifernej inflácie a prudkého nárastu cien stavebných materiálov môže byť tento nástroj, ak je využívaný pasívne, neefektívny.
Dohodnutá indexácia totiž nemusí pokryť reálne zvyšovanie cien. Vidíme to najmä od turbulentného roku 2022, kedy priemerná inflácia podľa NBS dosiahla úroveň 12,8 %, zatiaľ čo reálne mzdy zaznamenali najprudší prepad za posledných 22 rokov.
Je nevyhnutné naštudovať si poistné podmienky vzťahujúce sa na vašu poistnú zmluvu. Niektoré poisťovne totiž klientom garantujú, že ak uviedli správnu rozlohu nehnuteľnosti a východisková poistná suma je nastavená správne, tak nedôjde k podpoisteniu.
„Poistná suma nehnuteľnosti je stanovená poisťovňou na základe údajov o rozlohe nehnuteľnosti, ktoré nám uvedie klient. Znamená to, že v prípade vzniku škody sa poistné plnenie nezníži z dôvodu uplatnenia koeficientu podpoistenia, nakoľko hodnota nehnuteľnosti je správne stanovená,“ vysvetľuje Beata Lipšicová, hovorkyňa poisťovne UNIQA.
Nie je však namieste automaticky sa spoliehať na takúto benevolenciu zo strany poisťovne. Ak si nie ste istí, či takýto bod vaša poistná zmluva obsahuje, odporúčame dať ju preštudovať finančnému sprostredkovateľovi.
Ak takúto klauzulu v poistných podmienkach nemáte, automatická indexácia pravdepodobne nepokryje reálny nárast správnej poistnej sumy. V tomto prípade musíte proaktívne prehodnocovať poistnú sumu.
Proaktivita = kontrola zmluvy
Majiteľ nehnuteľnosti by mal dbať na kontrolu svojich poistných zmlúv v pravidelných intervaloch. Keďže však ide o pomerne komplexnú ekonomickú problematiku, je rozumné zveriť túto činnosť odborníkovi. Tým je spravidla finančný sprostredkovateľ či poradca, ktorý by mal poistné zmluvy skontrolovať aspoň raz ročne a odporučiť navýšenie poistnej sumy podľa vývoja situácie na trhu
Inflácia však nie je jediným dôvodom prehodnocovania poistných súm. Cenu nehnuteľnosti smerom nahor môže vytlačiť aj rekonštrukcia, stavebné úpravy, ktoré zvyšujú jej hodnotu, alebo napríklad aj nákup nového zariadenia.
Aktuálna trhová hodnota bytov či rodinných domov je teda len jedným faktorom, ktorý je nevyhnutné zohľadniť pri audite poistnej zmluvy. Nestačí sledovať jej vývoj na rôznych portáloch. Najkomplexnejší pohľad má zvyčajne človek, ktorý sa problematike aktuálne venuje. Ak si nie ste istí, či kvalifikované prehodnotenie zvládnete vo vlastnej réžii, oslovte finančného sprostredkovateľa
