Ak sa vám zdá mesačná splátka vašej hypotéky privysoká, možno ste už rozmýšľali nad refinancovaním v inej banke. Predovšetkým, ak ste zmluvu uzatvorili ešte predtým, než sa roztrhlo vrece s nízkymi úrokovými sadzbami. Vidina nižšej splátky je mimoriadne lákavá, najmä, keď je posilnená dravým marketingom, to si priznajme. Je tu však aj druhá strana mince. Refinancovanie hypotéky nie je vždy výhodné, najmä ak si pred ním nezoberiete do ruky kalkulačku.
Kedy môžete refinancovať hypotéku?
Refinancovanie hypotéky je vo svojej podstate jednoduché. Skrátka si zoberiete svoj úver na bývanie z jednej banky do druhej, pokiaľ je to možné, za výhodnejších podmienok. To znamená nižšiu úrokovú sadzbu a mesačnú splátku, RPMN a celkové preplatenie pôžičky. Ale kameň úrazu sa skrýva práve v detailoch, na ktoré už neprihliada každý. Vráťme sa ale ešte k podstate refinancovania hypotéky. Zvyčajne tak ľudia robia pri výročí svojej fixácie, resp. krátko pred jej koncom, ale súčasná situácia na trhu umožňuje aj refinancovanie pred skončením fixácie.
Refinancovanie hypotéky pri výročí fixácie
Banka je vám povinná najneskôr dva mesiace pred výročím fixácie zaslať tzv. refixačný list. V ňom vám oznámi nové úrokové sadzby na rôzne obdobia fixácie. Vy máte možnosť vybrať si jednu z nich a zmeniť tak nastavenie svojej hypotéky. Zároveň však môžete dlžnú sumu predčasne vyplatiť (bez poplatku), urobiť väčšiu mimoriadnu splátku, alebo refinancovať u konkurencie.
Práve posledná možnosť je často využívaná. Predovšetkým z toho dôvodu, že pri výročí fixácie neplatíte poplatok za predčasné splatenie úveru a eliminujete tak jeden potenciálny náklad pri refinancovaní.
Refinancovanie hypotéky pred skončením fixácie
Ak do výročia fixácie ostáva ešte nejaký čas, nie je to prekážka na refinancovanie hypotéky v inej banke. V rámci boja o klienta niektoré banky prevezmú výšku poplatku za predčasné splatenie na svoje plecia.
Zvyšné sprievodné výdavky však ostávajú. Práve ich súčet môže byť tým jazýčkom na váhach, ktorý rozhodne o tom, či sa vám refinancovanie hypotéky vôbec oplatí.
Ako pri refinancovaní hypotéky neprerobiť?
Množstvo ľudí sa pri ponuke refinancovania od konkurenčnej banky pozerá iba na úrokovú sadzbu. Stačí, že je nižšia a už berú pero do ruky a sú hotoví podpisovať. Je to chyba. Výhodnosť či nevýhodnosť refinancovania spočíva na viacerých faktoroch. Berte do ruky kalkulačku a počítajte.
Do kalkulácie vstupujú:
Úroková sadzba
Samozrejme, čím nižšia je, tým lepšie. To však univerzálne platí iba za predpokladu, že všetky ostatné parametre hypotéky ostanú nezmenené (splatnosť, celková dlžná suma, RPMN) a takúto fixáciu budete mať až do konca splácania. Čo je nereálne. Pozerajte na ďalšie faktory, iba úroková sadzba nemôže rozhodovať.
Doba fixácie
Základným pravidlom je zafixovať si čo najnižší úrok na čo najdlhšie obdobie. Pozerajte sa preto, na akú dobu fixácie vám nová banka ponúka znížený úrok. Ak vám ho zníži o 0,1 % a zafixuje na 3 roky, zvyčajne sa to neoplatí, najmä kvôli sprievodným nákladom. Tie si rozoberieme nižšie. Platí, že chcete ideálne dlhšiu fixáciu a nižší úrok, ako máte v aktuálnej banke. Žiaľ, nikto nevie predvídať novú sadzbu, ktorú vám banka ponúkne po skončení aktuálnej fixácie, čiže aj tu je určitá neistota.
Splatnosť hypotéky
To znamená, koľko rokov ešte budete úver splácať. Ak vám nová banka ponúkne nižší úrok s dlhšou splatnosťou, než aká ostáva na aktuálnom úvere, nemusí sa to oplatiť, keďže vo finále potenciálne preplatíte. Chcete ideálne rovnakú, alebo kratšiu splatnosť.
Príklad (s nemennou úrokovou sadzbou počas celej doby splatnosti)
| Stará hypotéka | Nová hypotéka | |
|---|---|---|
| Výška úveru | 50 000 € | 50 000 € |
| Úroková sadzba | 1,5 % | 1,3 % |
| Splatnosť | 20 rokov | 25 rokov |
| Splátka | 241,27 € | 195,30 € |
| Celková suma za úver | 57 905,45 € | 58 591,17 € |
Vo finále sa teda preplatenosť zvýši o 685,72 €.
Mesačná splátka
Je dôležitá pre lepšie plánovanie výdavkov. Aj tu platí, že ak je nižšia, vo všeobecnosti je to lepšie. Na príklade hore však vidíte, že aj nižšia splátka môže znamenať vyššiu celkovú preplatenosť. Ak však váš rodinný rozpočet potrebuje akútnu úľavu, aj to môže byť cesta.
Sprievodné náklady na refinancovanie
Všetko niečo stojí a iné to nie je ani pri refinancovaní hypotéky. Ak je súčet týchto výdavkov vyšší ako celková úspora, tak ste vlastne neušetrili nič. Toto sú najčastejšie výdavky:
- nový znalecký posudok na nehnuteľnosť
- nový návrh na vklad do katastra nehnuteľností
- poplatok za predčasné splatenie úveru – zákonne maximálne vo výške 1 % zostávajúcej sumy (tzv. Beblavého percento). Platí iba za predpokladu, že žiadate o refinanc mimo výročia fixácie a nová banka vám túto sankciu nepreplatí.
- vlastný čas – nad byrokraciou a prepočtami musíte stráviť nejaký čas. Predovšetkým ak pracujete ako živnostník či freelancer, nemusí sa vám to oplatiť. Takto stratený čas sa totiž často pretaví do ušlej mzdy.
- poplatok za vedenie účtu – ak nespĺňate podmienky na vedenie účtu bez poplatku
- poplatok za nové služby – najmä, ak je refinancovanie hypotéky podmienené kúpou novej služby, napríklad životného poistenia či poistenia domácnosti a podobne.
Refinancovanie nie je vždy dobrý nápad
Aby sme to zosumarizovali, pri podpise zmluvy v novej banke chcete mať:
- nižší úrok
- nižšiu mesačnú splátku
- rovnakú alebo nižšiu dobu splatnosti
- rovnakú alebo dlhšiu dobu fixácie (ako ponúka aktuálna banka)
- nulové alebo minimálne výdavky na refinancovanie (celková úspora musí byť výrazne vyššia, ideálne násobne, ako súčet všetkých týchto nákladov)
Ak sú splnené všetky tieto podmienky, gratulujeme, váš refinanc je výhodný.
V opačnom prípade existujú zrejme aj lepšie alternatívy.
Jednou z nich je ostať v aktuálnej banke. Akonáhle prejavíte záujem refinancovať, často sa stáva, že tzv. retenčné oddelenie (zodpovedné za udržanie klientov) sa vám ozve s novou, výhodnejšou ponukou. Aj oni si totiž chcú udržať klientov, predovšetkým tých bonitných. Zopakujme si však podstatné – bez kalkulačky v ruke a vlastným výpočtom sa do refinancovania hypotéky neponáhľajte.
