Pozornosť Slovákov sa počas pandémie výrazne preniesla k chatám, ktoré sa stali horúcim trendom na realitnom trhu. Pre mnohých je vlastná chata v pokojnej lokalite ideálnym miestom, kam sa môže vybrať z lockdownu v byte aj s celou rodinou. Ako to teda dnes je s kúpou rekreačnej nehnuteľnosti?
Kúpa chaty má svoje osobitosti
Pri všetkých nehnuteľnostiach zaváži ich poloha, pri chatách to však platí niekoľkonásobne. Úplne inú cenu bude mať chata v lyžiarskej oblasti blízko služieb, v porovnaní s chalupou niekde v lese na samote, ďaleko od civilizácie. O to náročnejšie sa teda stanovuje priemerná cena rekreačných nehnuteľností. Horizont je naozaj divoký, chalupy v pôvodnom stave kúpite aj za niekoľko tisíc, zatiaľ čo zrekonštruovaná chata v Tatrách môže stať aj pol milióna a viac.
Čo ovplyvňuje cenu chaty? Medzi primárne faktory patria tieto tri:
- celkový technický stav nehnuteľnosti (stavebné materiály, aj to, či ide o pôvodný stav, po rekonštrukcii, alebo novostavbu)
- lokalita (z hľadiska dostupnosti z hlavných cestných ťahov, blízkosti služieb, ale aj atraktivity prostredia, napr. či ide o spádovú turistickú oblasť a pod.)
- dostupnosť inžinierskych sietí a energií (chaty bez vody či elektriny nie sú celoročne obývateľné, slúžia väčšinou iba na rekreáciu)
Tieto faktory vplývajú na to, či je chata čistokrvnou rekreačnou nehnuteľnosťou, alebo sa dá počas roka aj dlhodobo využívať, podobne ako byt či dom. Z tohto hľadiska na vec zvykne nazerať aj banka pri schvaľovaní hypotéky.
Ako financovať kúpu chaty?
V závislosti od ceny nehnuteľnosti máte k dispozícii viacero možností. Lacnejšie chalupy je výhodnejšie kúpiť z vlastných prostriedkov, pri tých drahších sa už bežný človek bez úveru väčšinou nezaobíde. Ale pekne poporiadku.
Chatu môžete financovať:
- vlastnými prostriedkami – táto možnosť je ekonomicky najvýhodnejšia, pretože kupujúcemu nevznikajú žiadne krátkodobé či dlhodobé záväzky. Je však dostupná iba bonitnejším klientom a pri nižších cenách nehnuteľností.
- spotrebným úverom – sú chaty, ktoré banka ako zábezpeku neakceptuje (o tom viac nižšie), ale spotrebný úver na ich kúpu, resp. na akýkoľvek účel, vám ponúkne. Táto možnosť je výhodná aj vtedy, keď istý obnos viete financovať z vlastného vrecka, no do hodnoty nehnuteľnosti vám ešte čosi chýba. Treba myslieť na to, že spotrebné úvery majú splatnosť nanajvýš 8 rokov a preto aj úrokové sadzby pri nich bývajú vyššie.
- hypotékou – predovšetkým pri drahších chatách či chalupách po rekonštrukcii, či vo vychytených oblastiach. Ručiť môžete buď druhou nehnuteľnosťou (vyššia šanca získať hypotéku), alebo priamou kupovanou chatou. Tú vám však banka nemusí akceptovať.
- pôžičkou od známych – táto alternatíva je k dispozícii vždy, akurát je potrebné nájsť ochotného veriteľa. Výška pôžičky, splatnosť, prípadné úroky či podpísanie zmluvy sú už potom vecou dohody.
Na čo si dať pozor pri kúpe chaty?
Viacero zlomových bodov sme už naznačili v texte vyššie. Poďme si ich zhrnúť:
- pozerajte na lokalitu – dostupnosť z trvalého bydliska, občianska vybavenosť, atraktivita či zastavanosť prostredia, to sú zhruba styčné body, ktorých sa pri kúpe nehnuteľnosti držať. Zohľadňuje ich aj banka keď posudzuje, či ide o nehnuteľnosť určenú na rekreáciu, alebo celoročné bývanie.
- inžinierske siete – bez vody, elektriny či kanalizácie nie je žiadna nehnuteľnosť dlhodobo obývateľná. Ich zavedenie zvyšuje, samozrejme, cenu chaty, ale aj šancu na získanie hypotéky.
- prizvite si na obhliadku odborníka - ten už bude vedieť, na čo sa zamerať. Vie lepšie zhodnotiť technický stav nehnuteľnosti, potenciál pre dlhodobú obývateľnosť a budúcu likviditu.
- prevádzkové náklady – kúpou sa výdavky spojené s chatou nekončia. Myslite aj na platby za energie, daň z nehnuteľnosti, poistenia, či celkové náklady na prípadnú rekonštrukciu alebo údržbu.
- financovanie majte premyslené vopred – ak sa chcete vyhnúť preplateniu spotrebného úveru no vlastné financie ani ochotného veriteľa medzi známymi nemáte, ostáva vám na kúpu chaty už len hypotéka.
Dostanem na kúpu chaty hypotéku?
V prvom rade je potrebné zdôrazniť, že banky rozlišujú nehnuteľnosti určené na dlhodobé, resp. celoročné bývanie, štandardne byty a domy, prípadne pozemok, na ktorom sa dom postaví, a ďalšie druhy nehnuteľností, medzi ktoré patria aj tzv. rekreačné, teda apartmány, ateliéry, chaty či chalupy.
Ďalšou dôležitou poznámkou tiež je, že banky pristupujú k posudzovaniu nehnuteľnosti na zabezpečeniu úveru individuálne, ale vo všeobecnosti prísnejšie. Nasledujú teda základné, ktorých špecifiká sa môžu od poskytovateľa k poskytovateľovi líšiť.
Ak znalec vo svojom posudku vyhodnotí, že nehnuteľnosť nie je celoročne obývateľná, banka vám na ňu hypotéku s najväčšou pravdepodobnosťou nedá. Stále však môžete získať na jej kúpu napr. spotrebný úver. Pripravte sa však na to, že ten preplatíte o čosi viac.
Čo robí z chaty celoročne obývateľnú nehnuteľnosť? Prístupnosť, občianska vybavenosť, inžinierske siete, technický stav, výsledok znaleckého posudku, ale aj napr. komfort, svetlosť/slnečnosť a podobne. Sú isté kritéria, ktoré má každá banka nastavená ináč a preto s rovnakou žiadosťou môžete v rôznych finančných domoch pochodiť rôzne.
Myslite aj na to, že aj po kladnom ohodnotení nehnuteľnosti vám banka nemusí dať rovnaké LTV (loan-to-value, teda pomer pôžičky k celkovej hodnote nehnuteľnosti), ako napr. pri byte či dome. Nedostanete tak napr. až 80 % hypotéku, ale iba 50 % - 70 %. Banka totiž musí myslieť na likviditu nehnuteľnosti.
Niektoré banky vám žiadosť o hypotéku na chatu rovno zamietnu. Bez ohľadu na to, ako komfortné a udržateľné je celoročné bývanie v nej.
Hypotéku na kúpu chaty získať môžete. Je však potrebné sa pripraviť na to, že ak ju chcete použiť aj ako zábezpeku, bude posudzovaná prísnejšie. A aj po schválení žiadosti vám banka nemusí schváliť výšku úveru takú, ako si predstavujete.
Vysnívali ste si vlastnú chatu? Poradíme vám s financovaním kúpy rekreačnej nehnuteľnosti.
