Aj najmenšia chyba pri kúpe domu vás môže vyjsť poriadne draho. Nepozornosť alebo nedostatok znalostí o realitnom trhu môže viesť k zaobstaraniu nehnuteľnosti, ktorá je predražená, zaťažená nejakou ťarchou alebo nie je v 100 % technickom stave. Platí to najmä pri kúpe staršieho domu, no pozor je potrebné dávať aj pri novostavbe.
Pri financovaní na hypotéku môže nevhodná nehnuteľnosť skomplikovať schvaľovací proces, ktorý môže skončiť zamietnutím žiadosti. Výsledkom zlej kúpy domu môžu byť problémy s vlastníckymi právami, nutnosť drahej rekonštrukcie či strata investičného potenciálu nehnuteľnosti.
Predísť týmto rizikám sa dá viacerými spôsobmi.
Na ktoré faktory si dať obzvlášť pozor pri kúpe domu?
Okrem tradičnej obhliadky domu je vhodné detailne preveriť si aj právny a technický stav nehnuteľnosti. Z hľadiska výhodnosti ceny odporúčame vykonať dôkladný prieskum trhu a porovnať si hodnotu vyhliadnutého domu s hodnotou podobných nehnuteľností v rovnakej lokalite. Tá takisto vyžaduje prieskum, pri ktorom sledujte aj ďalšie kritériá, nielen samotnú občiansku vybavenosť.
Cena – pozor na lacné alebo drahé domy
Cena je pre mnohých kupujúcich rozhodujúcim faktorom, ktorý upúta pri výbere domu na prvý pohľad. Pri rozhodovaní však nesmie byť jediným zohľadňovaným kritériom. V takomto prípade to môže viesť k hľadaniu najlacnejšej ponuky.
Nízka cena naznačuje, že dom nemusí byť v dobrom stave, je zaťažený ťarchou alebo sa nachádza v lokalite, ktorá neponúka bezpečné a zdravé prostredie. Obzvlášť zbystrite pozornosť pri lacných domoch, ktoré sú v ponuke pár mesiacov. Nehnuteľnosti v dobrom stave sa predajú pomerne rýchlo, dlhodobo nepredané ostávajú najmä domy, ktoré neponúkajú 100 % stav.
Opačným prípadom sú drahé domy, ktoré môžu byť vo vynikajúcom stave, no práve vysoká cena bráni ich rýchlemu predaju. V lokalitách s malou ponukou nehnuteľností na bývanie je však ťažšie určiť, či je vyhliadnutý dom predražený. Kupujúci nemajú veľa možností, ako ho porovnať s inými domami s rovnakou výmerou alebo s podobným vekom. Následne siahnu aj po drahšom dome za predpokladu, že jeho cena je primeraná a na kúpe neprerobia.
Ako zistiť, či je cena domu primeraná?
- porovnajte cenu s cenami podobných nehnuteľností
- porovnajte cenu s priemernou cenou všetkých domov
- urobte prieskum cien nehnuteľností v danej lokalite
- dajte urobiť znalecký posudok overenému znalcovi
Lokalita nie je dobrá len vďaka občianskej vybavenosti
Kľúčovým faktorom sledovaným pri kúpe domu je aj lokalita. Kupujúci sa zameriavajú najmä na občiansku vybavenosť a dopravnú infraštruktúru. Pre dobrú kúpu domu sú však dôležité aj ďalšie kritériá. Tie ovplyvňujú, či bude bývanie v danej lokalite nielen komfortné, ale takisto zdravé, pokojné a bezpečné. Dôležitú úlohu zohrávajú aj susedské vzťahy a čo najnižšia miera kriminality. S tým všetkým súvisí aj investičný potenciál a možnosť budúceho predaja domu so ziskom.
Čo všetko sledovať pri výbere lokality?
Občianska vybavenosť
V dobre vybavenej lokalite nechýbajú školy, obchody či zdravotné stredisko. Dostupnosť služieb a inštitúcií vám zaistí vyšší komfort. Kvalitu vášho života zvýši aj blízkosť športových plôch a kultúrnych centier.
Dopravná infraštruktúra
Životný komfort zvyšuje aj dobrá cestná sieť či verejná doprava na dosah ruky. V prípade kúpy domu v lokalite s dobrou dopravnou infraštruktúrou sa ľahšie a rýchlejšie dostanete do práce, na úrad alebo do obchodu.
Okolie a životné prostredie
Stále viac kupujúcich vyhľadáva lokalitu s čistejším ovzduším a vyššou kvalitou pitnej vody. Ak chcete mať pri dome záhradu a pestovať zeleninu, sledujte aj kvalitu pôdy. Vhodné sú lokality ďaleko od tovární a od bývalých banských štôlní.
Riziká živelných katastrof
Napriek optimálnej vnútrozemskej polohe sú živelné pohromy rizikom aj pre majiteľov tunajších domov. Problémom sú najmä časté záplavy. Pri kúpe domu si dôkladne preverte, či nehnuteľnosť nestojí v záplavovej oblasti. Pri uzatváraní poistenia nehnuteľnosti či domácnosti by ste mohli naraziť na kameň úrazu, pretože poisťovne sa vyhýbajú poisteniu domov proti škodám z povodní v záplavových oblastiach.
Právny stav – pozor na prípadné ťarchy
Právny stav nehnuteľnosti sa zaoberá najmä vlastníckymi právami, resp. právami k užívaniu predmetnej nehnuteľnosti. Tie musíte vziať do úvahy, keď kúpite dom zaťažený vecným bremenom alebo inou ťarchou. V niektorých prípadoch sa ťarchy zbavíte rýchlejšie, pri iných ide o zdĺhavejší proces. Ak sú vlastnícke práva v poriadku, zakúpený dom budete môcť využívať bez akýchkoľvek obmedzení.
Aj preto si preverte právny stav nehnuteľnosti ešte pred kúpou domu a na základe zistených skutočností sa rozhodnite, či bude dom dobrou voľbou.
Ktoré ťarchy zaťažujú dom a pozemok?
- vecné bremeno spojené s doživotným užívaním domu
- vecné bremeno spojené s užívaním prístupovej cesty
- záložné právo v prospech banky či stavebnej sporiteľne
- záložné právo v prospech mesta alebo fyzických osôb
- ťarcha spojená s exekúciou uvalenou na nehnuteľnosť
Ako si overiť právny stav nehnuteľnosti?
- vyžiadaním kópie listu vlastníctva od predávajúceho
- preverením vlastníckych práv na katastrálnom úrade
- nahliadnutím do kópie katastrálnej mapy pozemkov
- vyžiadaním potvrdenia o kolaudačnom rozhodnutí
Technický stav – pozor na skryté chyby
Bezproblémovému užívaniu domu nemusí brániť iba komplikovaný právny stav. Problémy nastávajú aj pri zlom technickom stave, ktorý pri obhliadke domu vôbec nemusí byť viditeľný. Mnohé chyby sú skryté a vedieť o nich nemusí ani predávajúci.
Najčastejšie ide o poruchy rozvodov, statické problémy či vznikajúce tepelné mosty. Technický stav domu zhoršuje aj zlá akustika či zlé tesnenie okien a dverí. Každá z týchto skrytých chýb sa dá včas odhaliť technickou inšpekciou nehnuteľnosti, pri ktorej sa urobia všetky potrebné merania a revízie.
Pri kúpe domu dajte emócie bokom
Do procesu kúpy domu zasahuje aj psychológia, vstupujú doň emócie. Kupujúci sa často nadchnú prezentovanou nehnuteľnosťou, chcú urýchliť celý priebeh kúpy a popritom zabudnú na detailné preverenie lokality a stavu nehnuteľnosti. Výber domu bez emócií výrazne zvyšuje pravdepodobnosť, že si zaobstaráte lepšiu a cenovo výhodnejšiu nehnuteľnosť.
Máte vyhliadnutý dom, ktorý chcete financovať hypotekárnym úverom? Naši experti vám pomôžu získať najvýhodnejšie financovanie a podmienky.
