Prenájom bytu je obľúbenou investičnou príležitosťou. Vybavenie prenájmu nevyužívanej nehnuteľnosti je rýchle, často to ide aj zo dňa na deň. Napriek tomu by ste sa ale nemali bezhlavo vrhnúť do podpisu zmluvy bez prípravy. V článku vám poradíme, čo všetko by ste mali vedieť predtým, ako podpíšete s nájomcom nájomnú zmluvu.
Slováci bývajú najradšej vo vlastnom
Slovensko patrí medzi krajiny s najvyšším počtom ľudí, ktorí vlastnia vlastné bývanie. V porovnaní s európskym priemerom, podľa ktorého žije v prenájme priemerne 20 % obyvateľstva, u nás býva v nájme len približne 8,5 % obyvateľov. Zároveň Slovensko patrí medzi krajiny s najviac preplnenými domácnosťami (domácnosť, kde žijú rodičia spolu s dospelými deťmi).
Keďže prenájom je jedným z najčastejších riešení pri pozeraní sa po prvom vlastnom bývaní, nakoľko mladí ľudia zvyčajne nemajú dostatok financií na kúpu vlastného bývania, dopyt po nájomnom bývaní postupne rastie aj u nás. A to predstavuje ideálnu príležitosť v prípade, že vlastníte voľnú nehnuteľnosť. Predtým, ako sa rozhodnete pre prenájom konkrétnemu nájomcovi, si ale najskôr dobre ošetrite nasledujúce veci.
Nájomná zmluva
Nájomná zmluva predstavuje základný dokument, ktorý upravuje práva a povinnosti ako nájomcu, tak aj prenajímateľa. Nikdy neponúkajte nehnuteľnosť do prenájmu len tak na „dobré slovo“.
Zmluvu o prenájme nehnuteľnosti by mal vypracovať odborník. V prvom rade v nej musí byť označenie zmluvných strán, predmet a účel nájmu a doba, na ktorú sa zmluva uzatvára. Ďalej by z nej mali byť jasné všetky povinnosti nájomcu, ako dátum, ku ktorému ste povinný uhradiť nájomné, čo v byte nesmiete robiť (doviesť si cudziu osobu, chovať zvieratá, fajčiť...), spôsob zániku zmluvy (k uvedenému dátumu, výpoveďou...), výpovedná lehota, sankcie v prípade porušenia zmluvy a podobne.
Povinnosti v zmluve by ale rozhodne nemali byť jednostranné, a tak, ako sú v nej upravené povinnosti nájomcu, by mali byť špecifikované aj povinnosti vás ako prenajímateľa. Môže ísť napríklad o ohlásenie prípadnej návštevy v byte určitý počet dní vopred (áno, máte právo navštíviť byt, ale nie bez prítomnosti nájomcu) alebo napríklad odstránenie nahlásených závad, ktoré bránia v plnohodnotnom užívaní bytu a nespôsobil ich svojou činnosťou nájomca.
Platenie nájomného
Na začiatku hľadania nájomcu si najskôr stanovte výšku nájmu, za ktorý ste ochotní ponúknuť svoj byt. Určiť vám ju pomôže prieskum ponúk podobných bytov. Výšku pravidelných platieb za nájomné aj dátum, ku ktorému musí byť platba pripísaná na váš účet, si následne dobre ošetrite priamo v nájomnej zmluve.
Ak vám nájomca nezaplatí nájomné najneskôr na piaty deň po stanovenom termíne, je povinný vám uhradiť okrem nájomného aj sankciu za omeškanie s platbou. Tá je zo zákona stanovená na 0,5 % z ceny nájmu za každý deň omeškania.
Zloženie zábezpeky (kaucia)
Kaucia predstavuje pre vás akúsi formu zábezpeky v prípade poškodenia bytu. Najčastejšie zodpovedá výške jedného, prípadne dvoch mesačných nájmov, v závislosti od vybavenia bytu. Kaucia je vratná nájomníkovi po skončení nájmu, samozrejme, za podmienky, že nebolo poškodené vybavenie bytu, prípadne nemá nájomník dlh na nájomnom.
Jej výška by vždy mala byť stanovená v nájomnej zmluve. Zároveň je vhodné spraviť dôslednú fotodokumentáciu bytu (ideálne v prítomnosti budúceho nájomcu) ešte predtým, ako sa nájomník nasťahuje, aby ste sa v budúcnosti vyhli zbytočným naťahovačkám.
Preberací protokol
Preberací protokol by mal predstavovať neoddeliteľnú súčasť nájomnej zmluvy. Tento dokument slúži na špecifikovanie všetkého, čo ste dali v byte nájomcovi k dispozícii (spotrebiče, počet kľúčov, ďalšie vybavenie). V preberacom protokole by mali byť zároveň uvedené stavy všetkých meračov – elektrina, voda, plyn.
Spôsob vysporiadania nedoplatkov / preplatkov za energie
Mesačný poplatok za užívanie bytu sa štandardne skladá z nájmu a poplatkov za energie. Výšku energií a zálohových platieb sa snažte nastaviť tak, aby čo najviac zodpovedali realite a predpokladanej spotrebe.
Zároveň si s nájomcom presne definujte spôsob vysporiadania na základe reálnej spotreby. A to nielen čo sa týka dohodnutej výšky zálohových platieb za energie, ale aj vysporiadania prípadného preplatku či nedoplatku.
Poistenie prenajatého bytu
Ako prenajímateľ ste zodpovedný za vzniknuté škody, ktoré spôsobí nájomník v dome iným (napríklad vytopenie susedov). Pred prenajatím bytu preto najskôr uzatvorte poistenie zodpovednosti, ktoré prípadné škody pokryje za vás. Na trhu je aj poistenie, v ktorom si môžete zvoliť zodpovednosť nájomníka a poistiť sa pre prípad škody, ktorú spôsobí nájomník.
Poistenie nehnuteľnosti je štandardnou ochranou bytu ako takého. Zároveň si cez poistenie domácnosti môžete poistiť aj svoje veci, ktoré v prenajímanom byte nechávate a obávate sa, že by ich nájomník mohol poškodiť. Naopak, ak si chce nájomca poistiť veci, ktoré si do bytu prinesie, musí si uzatvoriť svoje vlastné poistenie.
Je v záujme nájomcu chrániť sa pred škodami, ktoré môžu pri užívaní bytu vzniknúť. Pre tento účel si môže tiež uzatvoriť poistenie zodpovednosti za škodu. Povinnosť uzatvoriť poistenie zodpovednosti za škodu môže určiť majiteľ bytu v nájomnej zmluve.
Ukončenie nájomnej zmluvy a povinnosti pri odchode nájomníka
Nájomná zmluva sa najčastejšie uzatvára na dobu jedného kalendárneho roka, no ukončiť predčasne ju môže za splnenia stanovených podmienok nájomca aj prenajímateľ
Nezabudnite si preto v zmluve presne stanoviť dĺžku výpovednej lehoty aj prípadné sankcie, ktoré vám bude nájomca povinný uhradiť, ak z jeho strany dôjde k predčasného ukončeniu nájmu.
V posledný deň trvania nájmu žiadajte od nájomcu odovzdať kompletne vyprataný byt a spíšte s ním preberací protokol. Následne si vzájomne vyrovnajte prípadné podlžnosti – uhradenie poškodenia bytu, vrátenie kaucie.
Nezabudnite na daňovú povinnosť
Prenajímať nehnuteľnosť môžete aj ako fyzická osoba. Živnosť budete potrebovať len vtedy, ak sa rozhodnete okrem služieb súvisiacich s prenájmom poskytovať aj ďalšie služby, napríklad upratovanie. V každom prípade ale nesmiete zabudnúť na povinnosť registrácie na daňovom úrade. V opačnom prípade vám hrozí na základe zákona 49a ods. 2 zákon o dani z príjmov pokuta v rozmedzí 60 až 20 000 €.
Príjem z prenájmu nehnuteľností zároveň patrí medzi zdaniteľné príjmy, to znamená, že ste ho povinní uviesť v daňovom priznaní. Oslobodený od platenia dane je len príjem z prenájmu do výšky 500 €. Do základu dane sa tak uvádza rozdiel presahujúci túto zákonnú hranicu.
Obozretnosť a predvídanie sa vyplatí
Prenájom je výborný spôsob ako zužitkovať nevyužitú nehnuteľnosť, či investovať voľné finančné prostriedky (kúpa nehnuteľnosti a jej následný prenájom). Aby ste sa vyhli akýmkoľvek nemilým prekvapeniam (zničenie vybavenia bytu, neplatenie nájomného, problém s vysťahovaním po skončení obdobia prenájmu...) je vhodné myslieť na všetky problémy už pri uzatváraní nájomnej zmluvy a mať nehnuteľnosť i domácnosť poistenú v dostatočnej výške. Zároveň sa pri výbere nájomcu nebojte dať na svoj prvý dojem a ak sa vám prípadný nájomca nepozdáva, nebojte sa hľadať ďalej.
Potrebujete poradiť s nastavením poistenia nehnuteľnosti predtým, ako ju ponúknete na prenájom. Kontaktujte nás a vyberieme pre vás to najvhodnejšie poistenie.
