Refinancovanie hypotéky sa neoplatí každému: Na čo si dať pozor?

Čo je to refinancovanie hypotéky?

Na úvod si pripomeňme, čo to vlastne refinancovanie hypotéky je. Jednoducho povedané ide o prenos úveru z jednej banky do druhej, pričom hlavnou motiváciou je získanie výhodnejších podmienok. To znamená predovšetkým nižší úrok a vo finále väčšiu úsporu, ktorá je kľúčom k rozumnej konsolidácii osobných financií. Avšak to je ideálny scenár refinancovania, ktorý sa nie vždy naplní. Pokračujte v čítaní a dozviete sa prečo.

Ešte si však povedzme, prečo je refinancovanie hypoték momentálne „in“. Úrokové sadzby na úrokoch na bývanie dlhodobo klesajú (od roku 2011 do roku 2019 klesol priemerný úrok zhruba o 3,5 %). Človek, ktorý si bral hypotéku v roku 2017 s úrokom 1,8 % by ju dnes mohol potenciálne získať aj so sadzbou na úrovni 0,7 %, dokonca aj nižšie.

Rozhodne sa nejedná o zanedbateľný rozdiel a práve vidina nižších nákladov na splácanie je hnacím motorom žiadostí o refinancovanie hypoték. Do hry tu však vstupuje viacero ďalších faktorov, na ktoré je potrebné myslieť. Ak by to totiž bolo také jednoduché a univerzálne výhodné, pre banky by sa poskytovanie finančných produktov (refinancovať sa dá napríklad aj spotrebný úver, dlh na kreditnej karte, prečerpanie na účte a pod.) stalo menej výhodné.

Kedy sa oplatí refinancovať a kedy nie?

Hlavný dôvod refinancovania sme si už spomenuli – nižšie úrokové sadzby, a tým pádom viac ušetrených peňazí pri splácaní. To je však zjednodušenie, poďme si načrtnúť komplexnejší obraz. Refinancovať hypotéku sa vám oplatí, ak:

• máte na terajšom úvere vysokú úrokovú sadzbu, pričom banka nie je ochotná ju znížiť 

• platíte privysoké priebežné poplatky (za mimoriadnu splátku, za zmenu zmluvných podmienok, za zmenu úroku počas obdobia fixácie sadzby)

• okrem výhodnejšieho úroku získate v novej banke aj ďalšie benefity (vrátenie niekoľkých splátok, prípadne mimoriadne splátky bez dodatočných poplatkov)

• sa vám pri zmene poskytovateľa hypotéky nepredĺži doba splácania

• nová banka preplatí prípadné predčasné splatenie hypotéky (teda pri refinancovaní pred výročím fixácie úrokovej sadzby)

• refinancovaním viacerých úverov do jedného si potrebujete skonsolidovať osobné/rodinné financie a znížiť celkovú mesačnú splátku

• potrebujete navýšiť hypotéku za lepších podmienok v novej banke

Každá minca má dve strany a iné to nie je ani v tomto prípade. Refinancovanie hypotekárneho úveru sa vám neoplatí, ak:

• vám do splatenia úveru ostáva už iba niekoľko rokov (napríklad menej ako 5) a prípadné poplatky za prenos prevyšujú potenciálnu úsporu na nižšom úroku

• máte vytvorenú stabilnú finančnú rezervu a nevadí vám vyššia mesačná splátka, ak vo finále znamená nižšie preplatenie úveru (vyšší úrok pri kratšej splatnosti)

• pri novom úvere budete mať výhodnejší úrok fixovaný iba na veľmi krátke obdobie

• sa prenosom vašej hypotéky výrazne predĺži aj doba splácania, teda aj pri nižšom úroku zaplatíte viac

Toto sú všeobecné zásady, ktorých by ste sa pri zvažovaní refinancovania mali držať. Najdôležitejšie je urobiť si vlastný prepočet, na základe ktorého zistíte, či sa vám tento krok oplatí. Príklad, ako na to, nájdete na konci textu.

Pri refinancovaní banka skúma aj to, či ste platili pôvodnú hypotéku načas. 

Nepozerajte iba na úrok, ale aj na poplatky

Vidina nižšieho úroku je lákavá, ale niekedy môže byť aj zradná. Môže sa totiž stať, že síce sa vám refinancovaním hypotéky zníži mesačná splátka, no vo finále aj tak zaplatíte viac.

Ako je to možné? Preplatíte na poplatkoch.

Najčastejšie sa v tomto ohľade skloňuje poplatok za predčasné splatenie úveru (pred skončením fixácie úrokovej sadzby), prípadne ďalšie poplatky za prenos hypotéky z jednej banky do druhej, napr. za nový znalecký posudok k nehnuteľnosti. Ak tieto poplatky zrátame, kumulatívne môžu prevyšovať celkovú úsporu na nižších mesačných splátkach. 

K poplatkom je však potrebné dodať, že už nejaký čas ich poskytovatelia hypoték odpúšťajú, prípadne rovno preplácajú. Niektoré banky za vás totiž uhradia sankciu za splatenie úveru pred koncom fixácie úrokovej sadzby. Overte si to pred podpisom zmluvy. Ak viete refinancovať za takýchto podmienok, tak niekedy sa tak oplatí urobiť aj pri nižšom rozdiele medzi úrokovými sadzbami.

Niektoré banky zároveň akceptujú aj pôvodný znalecký posudok, prípadne ponúkajú aj interné ohodnotenie ceny nehnuteľnosti, teda nemusíte si zaplatiť nový. Nových klientov lákajú tiež preplatením poplatku na katastri. 

Pri podpise zmluvy o refinancovaní hypotéky by ste si však mali dať pozor na dodatočné poplatky, spojené s využívaním ďalších služieb banky. Niektoré si totiž nižší úrok podmieňujú pripoistením schopnosti splácať, alebo ponúkajú spotrebný úver na dofinancovanie prípadného navýšenia, ktorý sa už ale oplatiť nemusí. 

Príklad na výpočet nákladov/úspory pri refinancovaní hypotéky

Do tejto tabuľky si môžete doplniť hodnoty zodpovedajúce vašej súčasnej hypotéke a stav po refinancovaní a vyrátate si, či sa vám prenos úveru vyplatí. 

V modeli predpokladáme, že nová úroková sadzba po refinancovaní hypotéky bude fixná po celú dobu splácania úveru. Zároveň platí, že v tejto modelovej situácii nový poskytovateľ hypotéky neprepláca predčasné splatenie pôvodného úveru a kataster. 

Poraďte sa s našimi finančnými expertmi o výhodnosti refinancovania vašej hypotéky. Prepočítame vám, do ktorej banky sa oplatí najvýhodnejšie preniesť hypotéku.