Už tradične spolu s príchodom chladnejších mesiacov banky chystajú rôzne akcie na úvery na bývanie. Hypotekárne kampane sú v plnom prúde a pre záujemcov o stavbu, kúpu či prerábku nehnuteľnosti začína sezóna. V duchu zdravej konkurencie sa banky v tomto období zvyknú predbiehať v ponúkaní výhodných úverov. Aj vplyvom pandémie koronavírusu je tento rok iný.
Ako dnes môžete získať hypotéku?
Pandémia je tu s nami už nejaký ten mesiac a aj za tento relatívne krátky čas napáchala značné ekonomické škody. Jedným z dôsledkov nepriaznivej hospodárskej situácie sú tiež prísnejšie opatrenia zo strany bánk. Týkajú sa predovšetkým toho, komu poskytnú rôzne úverové produkty, vrátane hypoték. Nie je žiadnym tajomstvom, že výraznejšie preferujú bonitnejších klientov.
To však neznamená, že ponuka hypoték bude túto jeseň obmedzená. Keďže splátky na týchto úveroch sa značnou mierou podieľajú na príjmoch bánk, nič také nehrozí. Práve naopak, finančné domy sa predbiehajú v čulých kampaniach na získanie nových klientov – hypotekárna jeseň je stále v plnom prúde.
Ponuka bánk je rôzna, vo všeobecnosti však platí, že pokiaľ nemáte v úsporách aspoň 10 % - 20 % (čím viac máte na účte, tým ochotnejšie sú aj banky) z hodnoty požadovaného úveru a k tomu dostatočne vysoký stabilný príjem, hypotéku dostanete len ťažko. Tzv. 100 % hypotéky sú už pre bežného žiadateľa minulosťou.
Do hry vstupujú aj kritéria Národnej banky Slovenska, ktoré sú od 1. januára 2020 o čosi prísnejšie, než tomu bolo minulý rok. Platí, že:
-
výška splátok všetkých úverov (kumulatívne, teda nielen hypotéky, ale aj prípadných spotrebných úverov a podobne) môže dosiahnuť maximálne 60 % čistého príjmu žiadateľa, a to už po odrátaní životného minima (tzv. ukazovateľ DSTI, Debt Service To Income, ktorý hovorí o tom, aká rezerva musí klientovi ostať po splátke, v tomto prípade je to min. 40 % z čistého mesačného príjmu),
-
platí aj výnimka - od 1. apríla 2020 môžu banky poskytnúť maximálne 5 % nových úverov, pri ktorých je táto hranica posunutá na 70 % čistého príjmu žiadateľa po odrátaní životného minima, týka sa to však iba mladých žiadateľov do 35 rokov.
V praxi to znamená, že žiadatelia, ktorí by v roku 2019 úver dostali (minimálna rezerva bola na úrovni 20 % z čistého príjmu, oproti súčasne povinným 40 %), by s rovnakým príjmom dnes už nepochodili. Prípadne by dostali úver v nižšej výške.
Škrt cez rozpočet to urobí tiež žiadateľom, ktorí si hypotéku plánovali dofinancovať spotrebným úverom. Keďže tie majú maximálnu dĺžku splatnosti nastavenú na 8 rokov, aj ich mesačné splátky sú vyššie. Vo finále to znamená, že spolu so splátkou za hypotéku by tak výraznejšie ukrojili z mesačného príjmu žiadateľa. Splniť tak hranicu min. 40 % rezervy by v takomto prípade bolo ešte náročnejšie.
Akceptované druhy príjmov pre získanie hypotéky
Pandémia koronavírusu výraznou mierou ovplyvnila to, ako banky pozerajú na príjem jednotlivých žiadateľov o hypotéku. Sú totiž podnikateľské sektory a kategórie pracujúcich, ktoré krízu znášajú obzvlášť ťažko. Banky prestali akceptovať niektoré druhy príjmov, prípadne tak robia iba vo výnimočných prípadoch a iba do určitej výšky.
Jedným dychom je však potrebné dodať, že hore uvedené neplatí kategoricky vo všetkých prípadoch. Banky k akceptácii príjmov pristupujú individuálne a podľa toho posudzujú aj samotných žiadateľov. To, čo jedna banka príjme, môže byť v druhej slepou uličkou.
Vo všeobecnosti však platí, že o čosi náročnejšie (miestami až nemožné) to budú mať žiadatelia o hypotéku, ktorí:
-
pracujú v gastropriemysle, oblasti turistického ruchu, leteckom segmente či v ubytovacích službách – ide o segmenty najviac zasiahnuté koronakrízou,
-
pracujú v zahraničí – aj keď od marca už došlo k čiastočnému uvoľneniu smerom ku klientom, niektoré banky stále vôbec neakceptujú príjem zo zahraničia, prípadne ho akceptujú iba do určitej výšky. Dôležitý je tiež segment, v ktorom žiadateľ v zahraničí pracuje, akou právnou formou, aký má príjem – vrátane meny – či ako dlho trvá jeho pracovný pomer.
-
sú SZČO a či majiteľmi s.r.o. – aj naďalej platí, že banky prísnejšie vyhodnocujú bonitu žiadateľov z radov podnikateľov a živnostníkov. Individuálne majú nastavené predovšetkým percento z obratu, ktoré akceptujú.
Práve v dôsledku pandémie sú žiadatelia o hypotéku pod oveľa väčším drobnohľadom, ako zvyčajne. Dôležité však je, že banky bonitu klientov posudzujú individuálne a preto zatvorené dvere v jednom finančnom dome nemusí znamenať definitívny neúspech pri vašej žiadosti o úver na bývanie.
Na čo si pri výbere hypotéky dávať pozor?
Je ľahké nechať sa zlákať atraktívnymi ponukami a dobrými marketingovými kampaňami jednotlivých bánk. Práve počas „hypotekárnej jesene“ je však mimoriadne dôležité dávať si na výber hypotéky pozor a nepozerať napríklad len na nízke úroky, ktoré sú silným predajným argumentom.
Banky často podmieňujú nízke úroky kúpou ďalších služieb. U klienta zarezonuje potenciálne nízka mesačná splátka a ďalšie ho nezaujíma. Chyba. Samotné náklady sa kúpou rôznych pripoistení a podobných služieb môže vyšplhať vyššie, než sa na prvý pohľad zdá.
K hypotékam banky podmieňujú najčastejšie zakúpenie, resp. využívanie týchto ďalších služieb:
-
poistenie úveru,
-
poistenie domácnosti a iné poistenia,
-
aktívny účet,
-
rôzne balíčky k bežným účtom,
-
posudok od bankového znalca.
Vo finále teda môžu vaše mesačné náklady vďaka týmto službám značne stúpnuť oproti prvotnému výpočtu. Vždy si dopredu zistite, čím je získanie hypotéky podmienené.
Dodatkové služby však nie sú jediným rizikom
Určite si dajte pozor aj na tieto faktory, ktoré žiadatelia kvôli vidine nízkeho úroku prehliadajú:
-
celková RPMN (ročná percentuálna miera nákladov) – ktorá ukazuje skutočnú cenu úveru, zohľadňuje nielen úrok ale aj ostatné poplatky súvisiace s hypotékou. Platí, že čím nižšia RPMN, tým výhodnejší úver. Všetky ďalšie faktory určitým spôsobom vplývajú aj na výšku RPMN,
-
doba splácania úveru – aj s nízkym úrokom môžete pri dlhej splatnosti hypotéky požičanú sumu značne preplatiť,
-
doba fixácie úroku – ideálne je mať čo najnižší úrok fixovaný na čo najdlhšiu dobu,
-
možnosť mimoriadnych splátok a predčasného splatenia úveru – niektoré banky umožňujú klientom, ktorých finančná situácia sa náhle zlepší, odviesť mimoriadnu splátku, prípadne celú hypotéku splatiť vopred nárazovo. Odporúčame zistiť si, za akých podmienok to je možné pri vami zvolenej hypotéke.
Naši experti majú prehľad o ponukách a podmienkach hypoték všetkých slovenských bánk a radi pre vás urobia nezáväzný prepočet, akú hypotéku by ste s vaším príjmom získali. Ozvite sa nám, alebo využite porovnanie hypoték na stránke.
