Na ceste za vysnívaným bývaním stojí mnoho ľudí pred veľkou výzvou: zabezpečiť si potrebné financie. Najčastejším spôsobom, ako tieto prostriedky získať, je prostredníctvom hypotekárneho úveru. A tak si človek prejde celým procesom, podá žiadosť, dodá potrebné podklady a čaká na odpoveď banky. V istých prípadoch sa však naplní najhorší možný scenár - banka hypotéku zamietne.
Aj keď poskytovanie hypoték je regulované zákonmi, tie skôr vytvárajú limity na to, kto môže takýto úver získať. Neexistuje zákon, ktorý by banke prikázal za istých podmienok žiadateľovi hypotéku poskytnúť. Čo robiť v takejto situácii? Ide o definitívnu červenú a škrt cez plány na nové bývanie?
Prečo banky zamietajú hypotekárne úvery?
1. Nedostatočný príjem
Príjem je azda najdôležitejším kritériom, na základe ktorého banky rozhodujú, či žiadateľovi hypotéku poskytnú. Dôležitú úlohu zohráva nielen jeho výška, ale aj pravidelnosť. Ako bonitnejší sú vnímaní zamestnanci, ktorí mzdu dostávajú spravidla každý mesiac.
Žiadateľ musí mať pravidelný príjem v takej výške, aby po úhrade všetkých splátok mal dostatok prostriedkov na bežné výdavky. Ide o rezervu vo výške 40 % z čistej mzdy, ktorá okrem životného minima musí zostať na účte po splatení všetkých záväzkov (teda aj spotrebiteľských úverov, kreditných kariet a podobne). Celková zadlženosť žiadateľa zároveň nesmie prekročiť osemnásobok jeho čistého ročného príjmu.
Okrem týchto dvoch podmienok používajú banky aj takzvané stres testy, ktoré sú dané Národnou bankou Slovenska. Na základe nich simulujú hypotetické situácie, ktoré pri splácaní úveru môžu nastať, napríklad zvýšenie úrokovej sadzby a testujú potenciálnu schopnosť žiadateľa vysporiadať sa s nimi.
Stačí, že človek neprejde sitom pri jednej z týchto podmienok a žiadosť o hypotéku banka s najväčšou pravdepodobnosťou zamietne. Samozrejmosťou je skutočnosť, že žiadateľ musí príjem vedieť riadne zdokladovať buď výpisom z účtu (v prípade SZČO), alebo potvrdením od zamestnávateľa (zamestnanci), prípadne kombináciou.
Tip na čítanie: Chystáte sa žiadať o hypotéku? Toto sú príjmy, ktoré banky akceptujú
2. Pracovný pomer
Niekedy však ani dostatočná výška pravidelného príjmu nemusí stačiť na to, aby vám bola hypotéka schválená. Dôležitý je aj typ pracovného pomeru, z ktorého ho máte.
V pomyselnom rebríčku kvality (v bankovej terminológii ide o takzvaný rating, resp. bonitu klienta) sa najvyššie radia žiadatelia s trvalým pracovným pomerom na dobu neurčitú.
Na druhej strane spektra sú rizikové skupiny z pohľadu banky zamestnanci v skúšobnej dobe, prípadne zamestnanci s pracovným pomerom na dobu určitú, ktorá má čoskoro uplynúť, tí, ktorí sú zamestnaní menej ako 6 mesiacov, ale aj čerství živnostníci.
3. Záznam v úverovom registri
Negatívny záznam v úverovom registri získava žiadateľ, ktorý v minulosti s najväčšou pravdepodobnosťou meškal so splátkami svojich záväzkov, splácal ich nepravidelne, prekročil povolené prečerpanie, respektíve jeho platobná morálka bola z akéhokoľvek dôvodu vyhodnotená ako slabá.
Takýto záznam ostáva úverovom registri evidovaný počas piatich rokov.
Je potrebné podotknúť, že negatívny dopad na žiadosť o hypotéku môže mať aj informácia o zamietnutí predošlej žiadosti o úver, prípadne priveľa súčasne otvorených žiadostí. Aj toto sa dá zistiť pohľadom do úverového registra.
V neposlednom rade sú v registri aj informácie o všetkých úveroch, ktoré aktuálne čerpáte, vrátane toho, v akých intervaloch ich splácate.
Tip na čítanie: Čo o vás prezradí úverový register?
4. Nevhodná nehnuteľnosť
Problémom pri žiadosti o hypotekárny úver môže byť aj samotná nehnuteľnosť, na ktorú sa má vzťahovať záložné právo. Banka ju môže odmietnuť z rôznych dôvodov.
Tým prvým je nedostatočná hodnota nehnuteľnosti. Banky majú vlastných znalcov, ktorých posudky sa však nemusia zhodovať s tými, ktoré ste si nechali vyhotoviť vy. Ak dôjde zo strany banky k podhodnoteniu, odhadovaná cena nehnuteľnosti nemusí postačovať na výšku požadovaného úveru. To spravidla končí zamietnutím.
Problémom sú tiež rôzne nevysporiadané ťarchy a vecné bremená na nehnuteľnostiach. Komplikácie môže spôsobiť tiež chýbajúce stavebné povolenie, alebo pri rodinných domoch hoci aj chýbajúca prístupová cesta.
Zamietavé stanovisko tiež často dostávajú majitelia polyfunkčných objektov, v ktorom je obytná časť menšia ako 50 % z celkovej výmery plochy.
Ako postupovať po zamietnutí hypotéky?
Vaše možnosti po zamietnutí hypotekárneho úveru sa odvíjajú od toho, z akého dôvodu sa tak stalo. Pri akomkoľvek postupe je rozumným prvým krokom spojiť sa s hypotekárnym špecialistom, za predpokladu, že ste tak už neurobili.
1. Zamietnutie z dôvodu nedostatočného príjmu
Ak je problémom pri žiadosti príjem, máte na výber z dvoch riešení.
Tým prvým je prehodnotiť výšku požadovaného úveru. Najčastejšie sú poskytované hypotéky v objeme 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, možné je získať aj 90 % úver, ale ich počet je zo zákona limitovaný a banky ich spravidla poskytujú najbonitnejším klientom.
Ak vám banka neposkytla hypotéku v určitej výške, jedným z riešení je požiadať o nižší úver. Pripravte sa však na to, že rozdiel budete musieť dofinancovať z vlastných prostriedkov.
Druhým riešením je pozrieť sa na svoje príjmy a výdavky. Vyššie sme uviedli zákonné podmienky, ktoré musí žiadateľ spĺňať. Často sú kameňom úrazu práve rôzne záväzky, ktoré človek má. Po sčítaní jednotlivých splátok mu skrátka neostane dostatočná rezerva na ďalšiu, čo banka vyhodnotí ako rizikové.
V takom prípade môžu byť vhodným riešením konsolidácia či refinancovanie, prípadne predčasné splatenie niektorých úverov.
Vyskúšajte náš porovnávač a zistite orientačnú výšku hypotéky a splátku v rôznych slovenských bankách.
2. Zamietnutie kvôli pracovnému pomeru
Vo väčšine prípadov banky požadujú, aby mal žiadateľ pracovný pomer (spravidla zamestnanie) trvajúci aspoň 6 po sebe idúcich mesiacov.
Kameňom úrazu však môže byť pracovný pomer na dobu určitú. Vtedy je najrozumnejšie zájsť za zamestnávateľom a navrhnúť prehodnotenie úväzku. Ak s vami počíta aj naďalej, môže byť otvorený možnosti uzavrieť s vami zmluvu na dobu neurčitú. V takom prípade vaša bonita v očiach banky stúpne, nakoľko si poistíte svoj príjem na dlhšiu dobu.
Tip na čítanie: 14 tipov, ako zvýšiť svoju šancu na získanie hypotéky
3. Zamietnutie kvôli záznamu v úverovom registri
Azda najproblematickejším dôvodom zamietnutia hypotéky je negatívny záznam v registri. Každá banka má mierne odlišné kritériá na poskytovanie úverov, vrátane toho, ako narábajú s informáciami z registra. Ani záznam však nemusí znamenať, že na svoje vysnívané bývanie nedosiahnete.
V takomto prípade je však najrozumnejšie obrátiť sa na hypotekárneho špecialistu. Tí majú spravidla zmapované bankové pravidlá, nakoľko s finančnými inštitúciami pravidelne prichádzajú do styku.
Odborník vám vie pomôcť najmä pri menej závažnom negatívnom zázname v registri.
Medzi tieto patria napríklad niekoľkodňové omeškanie sa so splátkou, žiadosť o odklad splátky z relevantných dôvodov (zdravotná indispozícia, náhla strata príjmu, v pandemických rokoch aj kvôli koronavírusu), či mierne prekročenie limitu povoleného prečerpania.
4. Zamietnutie kvôli nevhodnej nehnuteľnosti
Ak je dôvodom nevhodná nehnuteľnosť, najlepším riešením vysporiadať vecné bremená a ťarchy, respektíve sa postarať o to, aby mala nehnuteľnosť všetky potrebné povolenia a náležitosti.
Kedy po zamietnutí opäť žiadať o hypotéku?
Niektorí neúspešní žiadatelia skúšajú ihneď šťastie u ďalšej banky, dokonca aj u viacerých. Žiaľ, spravidla s rovnakým výsledkom. Navyše, každá neúspešná žiadosť iba rozširuje záznam v úverovom registri, čím zvyšuje pravdepodobnosť zamietnutia aj do budúcnosti.
Pred opätovnou snahou o získanie hypotéky je nevyhnutné odstrániť príčinu, kvôli ktorej ste dostali zamietavú odpoveď. Vo všeobecnosti odporúčame počkať minimálne 3 mesiace.
Táto lehota platí predovšetkým pri menších problémoch, napríklad jednorazovom pár dňovom omeškaní so splátkou, alebo pri nevysporiadaných ťarchách či krátko trvajúcich pracovných pomeroch. Samozrejmosťou pred opätovnou žiadosťou je tieto nedostatky odstrániť.
Ak boli problémom dlhodobo či opakovane meškajúce úhrady záväzkov, je nevyhnutné vrátiť sa k pravidelnému splácaniu. V takomto prípade je potrebné počkať (a riadne splácať) aspoň 12 mesiacov, niekedy aj dlhšie.
Pred ďalšou žiadosťou si vždy overte, či v úverových registroch figurujete ako neplatič, prípadne si overte stav exekúcií či nedoplatkov. Ak niektorá z týchto záležitostí ostane nevysporiadaná, dočkáte sa iba ďalšej zamietavej odpovede.
