Ak ste v minulosti predávali či kupovali nehnuteľnosť, prípadne tak plánujete urobiť v dohľadnej budúcnosti, určite ste sa už stretli so znaleckým posudkom. Ten v skratke hovorí o tom, akú má váš byt, dom či pozemok hodnotu na základe svojich dispozícií. Pri financovaní kúpy hypotékou si ho vyžaduje banka, ale je dobrým odrazovým bodom aj pri stanovovaní predajnej ceny nehnuteľnosti.
Kedy je znalecký posudok potrebný?
Znalecký posudok je už zo svojej povahy mimoriadne dôležitým dokumentom, ktorý vypovedá o aktuálnom stave nehnuteľnosti, predovšetkým o jej trhovej hodnote. Už tieto skutočnosti napovedajú, kedy nachádza svoje opodstatnenie. Ide predovšetkým o tieto situácie:
- vyžaduje ho banka pri poskytovaní hypotéky na kúpu nehnuteľnosti – žiadna banka na Slovensku vám neponúkne úver na bývanie, ak kúpu nehnuteľnosti nepodložíte znaleckým posudkom. Predovšetkým podľa neho sa totiž stanovuje výška hypotéky, ktorú dostanete.
- využívajú ho realitní makléri, ktorí lepšie vedia naceniť predávanú nehnuteľnosť, spoznať jej dispozície a využiť tieto informácie pri ponuke záujemcom.
- je potrebný pri ručení nehnuteľnosťou – ak máte nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve a chcete ňou ručiť pri čerpaní bezúčelového úveru (tzv. americká hypotéka), opäť budete potrebovať znalecký posudok.
- pomôže pri poistení nehnuteľnosti – aj keď banky majú svoje tabuľky a modely, ktorými vedia stanoviť poistnú sumu (predovšetkým podľa výmery, resp. počtu izieb), znalecký posudok môže pomôcť k presnejšiemu stanoveniu jej výšky.
- pre osobnú potrebu – aj keď zvyčajne si znalecký posudok nechajú vyhotovovať majitelia nehnuteľností za účelom kúpy či predaja, existujú aj takéto prípady. Ak vlastník chce zistiť aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti, už za akýmkoľvek účelom, najlegitímnejším spôsobom je nechať si vyhotoviť práve znalecký posudok.
Čo musí znalecký posudok obsahovať?
Znalecký posudok je pomerne obsažný dokument, aj keď veľa ľudí ho považuje iba za prostriedok na stanovenie aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Toto je, nepochybne, jeho prím, preštudovaním celého materiálu získate oveľa viac informácií. Môžeme ho nazvať akýmsi „životopisom“ predmetnej nehnuteľnosti.
Samozrejme, isté penzum informácií v posudku je definované vyhláškami a zákonmi, či predpismi Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, alebo všeobecne akceptovanými a schválenými metodikami.
Znalecký posudok môžeme rozdeliť na tri časti.
1. Úvod
Vo svojej prvej časti musí znalecký posudok obsahovať:
- údaje o znalcovi, jeho kontaktné údaje a evidenčné číslo
- údaje o objednávateľovi posudku
- údaje o predmete posudku (byte, rodinnom dome)
- účel znaleckého posudku (kúpa, predaj, prehodnotenie)
- dátum objednávky posudku, dátum vypracovania a dátum ohodnotenia
- zoznam podkladov, na základe ktorých sa posudok vyhotovuje
- použité právne predpisy, legislatívny rámec, literatúra a metodiky
- definície a opis použitých postupov
2. Znalecká časť
Najdôležitejšia časť posudku, jeho jadro musí obsahovať:
- všeobecné údaje o nehnuteľnosti
- vlastnícke a evidenčné údaje o nehnuteľnosti
- označenie metódy ohodnotenia (porovnávacia metóda, kombinovaná metóda, metóda polohovej diferenciácie)
- porovnanie právnej a technickej dokumentácie s reálnym skutkovým stavom
- porovnanie údajov z katastra s reálnym skutkovým stavom
- vymenovanie pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom znaleckého posudku v súlade s listami vlastníctva
- vymenovanie pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom znaleckého posudku
- výpočet technickej hodnoty nehnuteľnosti
- stavebno-technický opis každej nehnuteľnosti a jej súčastí (dispozície, výmera, podrobný opis bytu, domu či pozemku, všetkých pevných častí, vek stavby, opotrebovanosť predpokladaná životnosť, klasifikácia podľa kódov a predpisov)
- výpočet všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti
- analýza polohy nehnuteľnosti v rámci katastrálneho územia
- analýza využitia nehnuteľnosti
- analýza rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti
- prílohy
- náčrt pôdorysu s presnou výmerou, prípadne projektová dokumentácia
- výpis z katastra, kópia katastrálnej mapy
- doklady o nadobudnutí nehnuteľnosti aktuálnym vlastníkom
- fotodokumentácia
3. Záver
Posledná časť posudku je informatívno - formálna.
Obsahuje:
- finálnu cenu nehnuteľnosti (tzv. všeobecnú hodnotu) na báze posudku
- súhrnné základné údaje o byte a majiteľoch
- zoznam príloh
- podpis a pečiatku znalca
- znaleckú doložku
Mnoho ľudí si myslí, že znalecký posudok sa tiež venuje vybaveniu (nábytku, technike) v nehnuteľnosti. Nie je to tak, predmetom jeho skúmania je len samotná nehnuteľnosť, jej poloha, dispozície a pevné súčasti.
Pozor! Znalec nemusí odhadnúť nedostatky stavby, ktoré nie sú navonok zjavné. Problémy so statikou a ďalšie riziká vie kvalifikovane odhadnúť iba stavebný odborník, inžinier, resp. statik.
Čo ovplyvňuje hodnotu nehnuteľnosti?
Výslednou cifrou znaleckého posudku je cena nehnuteľnosti. Tú ovplyvňuje mnoho faktorov, napríklad lokalita (byt v centre Bratislavy je neporovnateľne drahší než výmerou podobný byt v Michalovciach), ale aj jeho technický stav (vek, opotrebovanie, životnosť), vykonané rekonštrukčné práce a podobne.
Nezanedbateľný vplyv majú tiež ekonomické a demografické faktory, ako rast miezd, množstvo poskytnutých hypoték, dopyt a ponuka a ďalšie.
V nasledujúcom zozname sme spísali tie najdôležitejšie ukazovatele, ktoré majú merateľný dosah na ceny nehnuteľností:
1. demograficko - ekonomické faktory
- rast miezd a ekonomiky
- množstvo poskytnutých hypoték
- ponuka a dopyt po nehnuteľnostiach
- množstvo stavebných pozemkov
- demografický vývoj populácie
2. dispozično - technické faktory
- lokalita
- výmera
- počet izieb/podlaží
- orientácia bytu
- dispozície
- balkóny, lodžie, terasy
- celkový technický stav
Bankový znalec vs. vlastný znalec
Aby znalec mohol pripraviť kvalifikovaný a akceptovateľný posudok, musí mať licenciu a oprávnenie (ľudovo povedané „okrúhlu pečiatku“), teda musí byť registrovaný v zozname znalcov.
To však nie je všetko. Ak si nechávate vyhotoviť posudok pre účely hypotéky, overte si, či vami zvolený znalec nie je na tzv. „čiernej listine“ banky, ktorá vám kúpu nehnuteľnosti bude financovať. V prípade, že daná banka má s predmetným znalcom zlé skúsenosti z minulosti (predovšetkým, čo sa týka nadhodnocovania zakladaných nehnuteľností), nemusí posudok od neho akceptovať.
Vo všeobecnosti platí, že banky akceptujú posudky externých znalcov (ak nie sú na spomínanej „čiernej listine“) bez výhrad. Môže sa však stať, že supervízorom z finančného domu sa niečo nebude zdať a dajú externý posudok prehodnotiť vlastnému znalcovi (internému, alebo zazmluvnenému). Ten môže vo finále hodnotu nehnuteľnosti znížiť, najmä, ak bola očividne nadhodnotená za účelom získania vyššej hypotéky.
Ako zohnať znalca, koľko stojí znalecný postudok to a akú má platnosť?
Často ponúkanou službou realitnej kancelárie (ak kupujete/predávate cez takúto spoločnosť) je aj zabezpečenie znalca. Mnoho znalcov má totiž písané aj nepísané dohody s maklérmi a z takejto vzájomne prospešnej spolupráce môže ťažiť aj objednávateľ posudku – zvyčajne kupujúci. Nič vám však nebráni zohnať si znalca na vlastnú päsť, aj keď to nie je vždy najjednoduchšie. Môžete si otvoriť zoznam znalcov a postupne ich kontaktovať, prípadne sa môžete obrátiť na blízkych a nechať si konkrétneho odporučiť, kontaktné údaje vám určite vygeneruje aj krátky prieskum na internete.
Dajte si však pozor, aby ste znalecký posudok zohnali včas. Môže vás totiž tlačiť lehota uvedená v rezervačnej zmluve na nehnuteľnosť, do ktorej musíte podpísať zmluvu kúpnopredajnú. To sa zvyčajne stáva až po zabezpečení financovania (čerpaním hypotéky), ktoré ale nezačne, kým banka nedostane znalecký posudok.
Veľa znalcov je vopred „vybookovaných“ aj na týždne dopredu, ak vám teda do telefónu povedia, že najskôr zhotovia posudok o mesiac, nebuďte prekvapení. Navyše, od návštevy znalca v predmetnej nehnuteľnosti po zhotovenie uplynú zvyčajne 2 - 3 dni. Zháňajte teda znalca vopred.
Čo sa týka ceny, tak nepísaným pravidlom je, že za znalecký posudok na byť zaplatíte zhruba od 130 eur do 170 eur, pri rodinných domoch sú ale cifry od 300 eur a vyššie.
Mnoho bánk vám však pri čerpaní hypotéky od nich znalecký posudok, aspoň do určitej výšky, preplatí.
Aj znalecký posudok má svoju „životnosť“. Aj keď sa na nehnuteľnosti nič nemenilo, banky zvyčajne akceptujú posudky maximálne jeden rok staré, niektoré sú však prísnejšie a dátum nesmie byť starší ako 6 mesiacov. Je potrebné tiež zdôrazniť, že posudok musí byť vyhotovený na konkrétny účel, teda napríklad predaj či kúpa nehnuteľnosti. Banka vám nemusí zakceptovať posudok, ktorý bol vyhotovený napríklad kvôli poisteniu.
